Stan zagrożenia epidemicznego a eksmisja: kontrola organu i dalsze działania

Wprowadzenie stanu zagrożenia epidemicznego, a wcześniej stanu epidemii, wywołało bezprecedensowe skutki w polskim systemie prawnym. Jednym z najbardziej kontrowersyjnych i dotkliwych dla właścicieli nieruchomości rozwiązań było ustawowe wstrzymanie wykonywania wyroków eksmisyjnych. Przepisy te, mające na celu ochronę zdrowia publicznego i zapobieganie bezdomności w okresie kryzysu sanitarnego, na długie miesiące zamroziły możliwość skutecznego odzyskiwania lokali mieszkalnych przez ich prawnych właścicieli. Choć regulacje te ostatecznie przestały obowiązywać, a rynek nieruchomości powoli wraca do normy, to skutki tamtego okresu są odczuwalne do dziś. Niniejsza analiza szczegółowo omawia relację między stanem zagrożenia epidemicznego a procedurą eksmisji, analizuje rolę organów egzekucyjnych oraz wskazuje, jakie kroki prawne mogą obecnie podjąć właściciele nieruchomości, aby skutecznie i zgodnie z prawem odzyskać swoją własność.

1. Teza publikacji: Powrót do konstytucyjnej ochrony własności przy zachowaniu procedur

Główną tezą niniejszego opracowania jest stwierdzenie, że uchylenie przepisów covidowych blokujących eksmisje przywróciło zachwianą równowagę między ochroną praw lokatorów a konstytucyjnym prawem własności. Jednak powrót do standardowych procedur nie oznacza pełnej dowolności działania dla właścicieli. Każda eksmisja musi być obecnie przeprowadzona pod ścisłą kontrolą organu egzekucyjnego, jakim jest komornik sądowy, z poszanowaniem przepisów Kodeksu postępowania cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów. Próby pominięcia tej drogi lub stosowanie środków przymusu bez udziału uprawnionych organów stanowią rażące naruszenie prawa i mogą skutkować odpowiedzialnością karną właściciela.

2. Na czym polegał problem? Istota zakazu eksmisji w dobie pandemii

Problem polegał na wprowadzeniu do porządku prawnego art. 15zzu ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19. Przepis ten wprost zakazywał wykonywania tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Oznaczało to, że nawet jeśli właściciel posiadał prawomocny wyrok sądu nakazujący eksmisję uciążliwego lub niepłacącego lokatora, komornik nie mógł podjąć żadnych czynności fizycznego usunięcia danej osoby z lokalu. Intencją ustawodawcy była ochrona osób zagrożonych wykluczeniem społecznym przed utratą dachu nad głową w czasie, gdy przemieszczanie się i znalezienie nowego lokum było utrudnione z przyczyn sanitarnych. Skutkiem ubocznym było jednak przerzucenie ciężaru socjalnego państwa na prywatnych właścicieli nieruchomości, którzy zostali pozbawieni możliwości dysponowania swoją własnością, często ponosząc przy tym ogromne straty finansowe związane z brakiem opłat za czynsz i media.

3. Kogo dotyczyły ograniczenia? Właściciele vs. Lokatorzy

Ograniczenia te dotyczyły szerokiego kręgu podmiotów na rynku najmu nieruchomości. Po jednej stronie konfliktu znaleźli się prywatni właściciele mieszkań, spółdzielnie mieszkaniowe oraz gminy, które nie mogły skutecznie zarządzać swoim zasobem lokalowym. Wielu właścicieli znalazło się w dramatycznej sytuacji finansowej, gdy musieli spłacać kredyty hipoteczne zaciągnięte na zakup mieszkań, podczas gdy lokatorzy, wiedząc o bezkarności, odmawiali uiszczania jakichkolwiek opłat. Po drugiej stronie konfliktu byli lokatorzy. Część z nich rzeczywiście ucierpiała w wyniku pandemii, tracąc pracę lub źródło dochodu, i dla nich zakaz eksmisji był realnym ratunkiem. Niestety, pojawiła się również grupa nieuczciwych najemców, którzy celowo wykorzystywali przepisy covidowe do darmowego zamieszkiwania w cudzych lokalach, ignorując wszelkie wezwania do zapłaty. Warto zauważyć, że zakaz eksmisji nie dotyczył sytuacji wyjątkowych, takich jak wyroki orzeczone w związku z przemocą w rodzinie czy decyzje o nakazie opuszczenia lokalu wydane na podstawie przepisów o przeciwdziałaniu przemocy domowej, jednak były to przypadki nieliczne.

4. Podstawa prawna i ewolucja przepisów po pandemii

Kluczowym momentem dla rynku nieruchomości było wejście w życie ustawy z dnia 8 kwietnia 2022 r. o zmianie ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw. Ustawa ta, wbrew swojej nazwie, zawierała niezwykle istotny dla polskich właścicieli przepis uchylający art. 15zzu ustawy covidowej. Z dniem wejścia w życie tych przepisów, czyli 15 kwietnia 2022 roku, formalnie zniesiono zakaz wykonywania eksmisji. Od tego momentu komornicy sądowi mogli powrócić do procedowania zawieszonych spraw oraz przyjmować nowe wnioski egzekucyjne. Kolejnym krokiem było formalne zniesienie stanu zagrożenia epidemicznego w Polsce z dniem 1 lipca 2023 roku, co ostatecznie zamknęło okres nadzwyczajnych regulacji sanitarno-prawnych i przywróciło pełną moc obowiązującą standardowym przepisom Kodeksu postępowania cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

5. Rola komornika jako organu egzekucyjnego i zakres jego kontroli

Komornik sądowy jest jedynym organem państwowym uprawnionym do przymusowego wykonania wyroku sądu nakazującego eksmisję. Właściciel nieruchomości nie może samodzielnie usunąć lokatora ani jego rzeczy. Rola komornika nie ogranicza się jednak do fizycznego usunięcia osób z lokalu – organ ten sprawuje istotną kontrolę nad legalnością i humanitarnym przebiegiem całego procesu. Komornik ma obowiązek zbadać, czy dłużnikowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego orzeczone w wyroku sądowym. Jeśli sąd przyznał lokatorowi takie prawo, komornik wstrzymuje się z czynnościami do czasu, aż gmina wskaże i dostarczy taki lokal. Jeżeli wyrok nie przewiduje prawa do lokalu socjalnego, komornik musi wezwać dłużnika do dobrowolnego opróżnienia lokalu w wyznaczonym terminie. W przypadku bezskutecznego upływu tego terminu, komornik ustala, czy dłużnik posiada tytuł prawny do innego lokalu, w którym może zamieszkać, lub czy gmina może wskazać tymczasowe pomieszczenie. Kontrola komornika obejmuje również dbałość o to, by eksmisja nie była przeprowadzana w okresach ochronnych (od 1 listopada do 31 marca), chyba że zachodzą ustawowe wyjątki (np. gdy lokalem zastępczym dysponuje sam dłużnik lub gdy eksmisja dotyczy sprawcy przemocy domowej).

6. Procedura eksmisyjna krok po kroku w obecnym stanie prawnym

Aby skutecznie przeprowadzić eksmisję w obecnym stanie prawnym, właściciel nieruchomości musi przejść przez sformalizowaną procedurę. Poniżej przedstawiamy poszczególne etapy tego procesu:

Skuteczne rozwiązanie stosunku prawnego: Pierwszym krokiem jest prawidłowe wypowiedzenie umowy najmu. W przypadku zaległości płatniczych właściciel musi najpierw wezwać lokatora na piśmie do zapłaty zaległości, wyznaczając dodatkowy, miesięczny termin, a dopiero po jego bezskutecznym upływie może złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu umowy z zachowaniem terminów ustawowych.
Wezwanie do opróżnienia i wydania lokalu: Po rozwiązaniu umowy należy sporządzić i doręczyć byłemu lokatorowi oficjalne, pisemne wezwanie do dobrowolnego opuszczenia nieruchomości w określonym terminie pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową.
Wytoczenie powództwa o eksmisję: Jeżeli lokator ignoruje wezwanie, właściciel musi złożyć pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu mieszkalnego do właściwego sądu rejonowego. W pozwie należy dokładnie opisać stan faktyczny, załączyć umowę, dowody braku płatności oraz dowody doręczenia wezwań.
Postępowanie sądowe i wyrok: Sąd bada sprawę i wydaje wyrok. W wyroku sąd obligatoryjnie rozstrzyga o tym, czy pozwanemu przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego od gminy. Dotyczy to w szczególności kobiet w ciąży, małoletnich, osób niepełnosprawnych czy bezrobotnych.
Uzyskanie klauzuli wykonalności: Po uprawomocnieniu się wyroku właściciel musi złożyć wniosek o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności. Dopiero wyrok opatrzony tą klauzulą stanowi tytuł wykonawczy.
Złożenie wniosku do komornika: Z tytułem wykonawczym właściciel udaje się do komornika sądowego, składając wniosek o wszczęcie egzekucji polegającej na opróżnieniu lokalu. Wnioskodawca musi uiścić stosowną opłatę egzekucyjną.
Czynności komornicze: Komornik wzywa dłużnika do dobrowolnego opuszczenia lokalu. W razie braku reakcji, po spełnieniu wymogów dotyczących lokalu socjalnego lub tymczasowego pomieszczenia, komornik przystępuje do przymusowego opróżnienia lokalu z osób i rzeczy, w razie potrzeby korzystając z pomocy Policji.

7. Najczęstsze błędy i ryzyka po stronie właścicieli nieruchomości

Wielu właścicieli, zniecierpliwionych długotrwałością procedur sądowych i egzekucyjnych, decyduje się na podjęcie działań na własną rękę. Jest to najpoważniejszy błąd, który niesie za sobą ogromne ryzyko prawne. Do najczęstszych niedozwolonych praktyk należą: samowolna wymiana zamków w drzwiach pod nieobecność lokatora, odcinanie dopływu mediów, nękanie lokatora wizytami czy wynoszenie jego rzeczy osobistych z mieszkania. Działania takie wyczerpują znamiona przestępstwa z art. 191a Kodeksu karnego, który penalizuje utrudnianie korzystania z zajmowanego lokalu mieszkalnego. Właścicielowi stosującemu takie metody grozi kara pozbawienia wolności do lat 3. Ponadto lokator może wytoczyć przeciwko właścicielowi powództwo o przywrócenie naruszonego posiadania, które sądy rozpatrują bardzo szybko, nakazując właścicielowi ponowne wpuszczenie lokatora do mieszkania.

8. Przykład praktyczny: Przebieg sprawy po zniesieniu restrykcji epidemicznych

Aby lepiej zobrazować mechanizm działania procedury, warto posłużyć się praktycznym przykładem. Pan Jan był właścicielem dwupokojowego mieszkania w Poznaniu, które w 2019 roku wynajął parze młodych ludzi. W połowie 2020 roku, powołując się na trudności finansowe związane z pandemią, najemcy przestali płacić czynsz. Pan Jan, z uwagi na obowiązujący wówczas zakaz eksmisji wynikający z przepisów covidowych, nie mógł skutecznie przeprowadzić procedury usunięcia lokatorów, mimo że uzyskał w 2021 roku prawomocny wyrok sądu nakazujący eksmisję bez prawa do lokalu socjalnego. Po wejściu w życie przepisów uchylających zakaz eksmisji w kwietniu 2022 roku, Pan Jan natychmiast złożył wniosek do komornika o wszczęcie egzekucji. Komornik po zbadaniu dokumentów wezwał dłużników do opuszczenia lokalu. Ponieważ lokatorzy zignorowali wezwanie, a wyrok nie przewidywał lokalu socjalnego, komornik wystąpił do gminy o wskazanie tymczasowego pomieszczenia. Gmina w ustawowym terminie nie wskazała takiego pomieszczenia, wobec czego Pan Jan zdecydował się samodzielnie wynająć pokój spełniający wymogi tymczasowego pomieszczenia, aby przyspieszyć procedurę. Komornik zaakceptował to rozwiązanie i w asyście Policji przeprowadził eksmisję, usuwając lokatorów do wskazanego pokoju. Pan Jan odzyskał swoje mieszkanie po ponad dwóch latach walki, a następnie wystąpił do gminy z roszczeniem odszkodowawczym za niedostarczenie tymczasowego pomieszczenia w okresie, gdy gmina miała taki obowiązek.

9. Skutki prawne i perspektywy dla rynku nieruchomości: Najem okazjonalny jako tarcza ochronna

Doświadczenia związane z okresem pandemii i zablokowaniem eksmisji trwale zmieniły świadomość prawną właścicieli nieruchomości w Polsce. Zrozumieli oni, jak krucha może być ochrona ich własności w obliczu nadzwyczajnych regulacji państwowych. Bezpośrednim skutkiem tych wydarzeń stał się gwałtowny wzrost popularności instytucji najmu okazjonalnego oraz najmu instytucjonalnego. Umowa najmu okazjonalnego wymaga od najemcy złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i wskazaniu innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Dzięki temu właściciel omija długotrwały proces sądowy o eksmisję – po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy i bezskutecznym wezwaniu do opuszczenia lokalu, właściciel od razu występuje do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, a następnie kieruje sprawę bezpośrednio do komornika. Jest to obecnie najskuteczniejsza forma zabezpieczenia interesów wynajmującego na polskim rynku.

10. Podsumowanie i rekomendacje dla stron postępowania

Zarówno dla właścicieli, jak i dla lokatorów, kluczowe znaczenie ma znajomość aktualnych przepisów i działanie w granicach prawa. Właściciele nieruchomości powinni pamiętać, że choć stan zagrożenia epidemicznego i związany z nim zakaz eksmisji należą już do przeszłości, to każda procedura eksmisyjna musi być prowadzona legalnie. Rekomenduje się stosowanie umów najmu okazjonalnego jako standardu rynkowego, co znacznie skraca czas odzyskiwania nieruchomości. W przypadku zaistnienia sporu z lokatorem, kluczowa jest szybka reakcja, skrupulatne dokumentowanie wszelkich naruszeń oraz ścisła współpraca z profesjonalnym pełnomocnikiem i komornikiem sądowym. Z kolei lokatorzy znajdujący się w trudnej sytuacji życiowej powinni aktywnie uczestniczyć w postępowaniu sądowym, aby wykazać przesłanki do przyznania im lokalu socjalnego, co uchroni ich przed nagłą utratą dachu nad głową i pozwoli na uzyskanie wsparcia ze strony gminy.