Eksmisja podczas pandemii a obowiązki właściciela nieruchomości

Pandemia SARS-CoV-2 wymusiła na ustawodawcy wprowadzenie szeregu nadzwyczajnych rozwiązań prawnych, które głęboko ingerowały w stosunki cywilnoprawne. Jednym z najbardziej kontrowersyjnych instrumentów wprowadzonych w ramach tzw. tarczy antykryzysowej było czasowe zawieszenie wykonywania wyroków eksmisyjnych. Przepis ten, mający na celu ochronę osób zagrożonych bezdomnością w okresie kryzysu sanitarnego, drastycznie ograniczył uprawnienia właścicieli nieruchomości. Przez ponad dwa lata wynajmujący musieli mierzyć się z sytuacją, w której posiadali prawomocne wyroki sądowe nakazujące opróżnienie lokalu, jednak nie mogli ich skutecznie wyegzekwować. Niniejszy artykuł stanowi szczegółową analizę tamtych przepisów, obowiązków, jakie spoczywały na właścicielach, oraz mechanizmów prawnych, które pozwalają na dochodzenie roszczeń za straty poniesione w tym okresie.

Podstawa prawna zawieszenia eksmisji – słynny artykuł 15zzu

Kluczowym elementem regulacji antykryzysowych wpływających na rynek nieruchomości był art. 15zzu ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Zgodnie z tym przepisem, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonywało się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Ustawodawca zdecydował się na tak radykalny krok, argumentując go koniecznością zapewnienia obywatelom możliwości bezpiecznej izolacji w warunkach domowych. Choć intencja ochrony zdrowia publicznego była zrozumiała, to ciężar realizacji tego zadania państwo w dużej mierze przerzuciło na prywatnych właścicieli nieruchomości. Zawieszenie to nie oznaczało jednak, że sądy przestały wydawać wyroki eksmisyjne. Postępowania rozpoznawcze toczyły się dalej, a właściciele mogli uzyskiwać orzeczenia nakazujące lokatorom opuszczenie lokalu. Zablokowany został natomiast etap egzekucyjny – komornicy sądowi mieli ustawowy zakaz podejmowania fizycznych czynności zmierzających do usunięcia dłużników z nieruchomości.

Ograniczenia nałożone na właścicieli nieruchomości

Wprowadzenie zakazu eksmisji postawiło wielu właścicieli w niezwykle trudnej sytuacji prawnej i finansowej. Najemcy, mając świadomość bezkarności i braku możliwości przymusowego usunięcia z lokalu, nierzadko zaprzestawali uiszczania jakichkolwiek opłat. Właściciel nieruchomości nie mógł jednak podjąć działań o charakterze samowolnym. Polskie prawo kategorycznie zabrania tzw. samopomocy w celu odzyskania władztwa nad lokalem, jeśli wiąże się to z naruszeniem posiadania lub miru domowego lokatora. Każda próba siłowego wejścia do mieszkania, wymiany zamków pod nieobecność najemcy czy odłączenia mediów (prądu, gazu, wody) mogła zostać zakwalifikowana jako przestępstwo z art. 191 § 1a Kodeksu karnego. Przepis ten penalizuje utrudnianie korzystania z zajmowanego lokalu mieszkalnego poprzez stosowanie przemocy lub groźby bezprawnej, a także poprzez inne działania istotnie utrudniające korzystanie z mieszkania. Właściciel, który decydował się na takie kroki, ryzykował karę pozbawienia wolności do lat 3. Ponadto, na właścicielu spoczywał obowiązek stałego opłacania kosztów eksploatacyjnych do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, niezależnie od tego, czy lokator regulował swoje zobowiązania.

Wyjątki od zakazu eksmisji w czasie pandemii

Warto podkreślić, że pandemiczny zakaz eksmisji nie miał charakteru absolutnego, choć wyjątki od niego były bardzo wąskie i trudne do zastosowania w klasycznych sporach z nierzetelnymi najemcami. Wyjątki te obejmowały przede wszystkim następujące sytuacje:

Przeciwdziałanie przemocy w rodzinie: Zakaz eksmisji nie dotyczył orzeczeń wydawanych na podstawie przepisów o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie oraz spraw, w których podstawą opróżnienia lokalu było rażąco naganne zachowanie uniemożliwiające wspólne zamieszkiwanie.
Wskazanie lokalu zamiennego: Eksmisja mogła zostać przeprowadzona, jeśli dłużnikowi wskazano inny lokal, do którego posiadał już tytuł prawny, lub gdy gmina dostarczyła lokal zamienny spełniający wymogi ustawowe.
Nieruchomości komercyjne: Zakaz dotyczył lokali mieszkalnych, co oznaczało, że w przypadku lokali użytkowych i komercyjnych egzekucja mogła być prowadzona na zasadach ogólnych, choć z uwzględnieniem ograniczeń w pracy samych sądów i komorników.

W praktyce wykazanie przesłanek umożliwiających eksmisję było dla przeciętnego właściciela mieszkania niezwykle trudne, co czyniło ochronę lokatorów niemal całkowitą.

Procedura sądowa w dobie pandemii – krok po kroku

Mimo zawieszenia czynności egzekucyjnych, właściciele nieruchomości nie powinni byli pozostawać bierni. Kluczowe było formalne przygotowanie gruntu pod przyszłą egzekucję, gdy tylko przepisy zostaną uchylone. Procedura ta składała się z kilku istotnych kroków:

Wezwanie do zapłaty i wypowiedzenie umowy: W przypadku braku płatności, właściciel musiał bezwzględnie dochować procedury określonej w ustawie o ochronie praw lokatorów. Oznaczało to konieczność pisemnego wezwania najemcy do zapłaty zaległości, wyznaczając mu dodatkowy, miesięczny termin, pod rygorem wypowiedzenia umowy. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu właściciel mógł złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu.
Złożenie pozwu o eksmisję do sądu: Drugim krokiem było sformułowanie i wniesienie do sądu rejonowego pozwu o opróżnienie, wydanie i opuszczenie lokalu mieszkalnego. W toku postępowania sądowego badano, czy lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego.
Uzyskanie wyroku z klauzulą wykonalności: Trzecim etapem było uzyskanie prawomocnego wyroku nakazującego eksmisję oraz opatrzenie go klauzulą wykonalności. Choć komornik nie mógł fizycznie usunąć lokatora, to uzyskanie tytułu wykonawczego było niezbędne do dalszych działań.
Zgłoszenie sprawy do komornika: Złożenie wniosku egzekucyjnego pozwalało na zarejestrowanie sprawy i formalne wszczęcie postępowania, co miało ogromne znaczenie dla kolejności rozpatrywania spraw po zniesieniu obostrzeń.

Roszczenia odszkodowawcze właściciela nieruchomości

Długotrwałe zablokowanie możliwości dysponowania własną nieruchomością rodziło po stronie właścicieli ogromne straty finansowe. Prawo przewiduje jednak instrumenty pozwalające na rekompensatę tych strat. Podstawowym adresem, pod który właściciel powinien skierować swoje roszczenia, jest właściwa gmina. Zgodnie z art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze bezpośrednio od gminy. Odszkodowanie to powinno odpowiadać wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby uzyskać, gdyby lokal został opróżniony i wynajęty na warunkach rynkowych. W okresie pandemii sądy powszechne potwierdziły, że zawieszenie egzekucji nie zwalnia gmin z odpowiedzialności odszkodowawczej za niedostarczenie lokali socjalnych. Drugą, bardziej skomplikowaną ścieżką, było dochodzenie odszkodowania od Skarbu Państwa na podstawie art. 417(1) § 1 Kodeksu cywilnego za szkodę wyrządzoną przez wydanie aktu normatywnego niezgodnego z Konstytucją (tzw. bezprawie legislacyjne). Wielu prawników wskazywało, że tak głębokie ograniczenie prawa własności bez przyznania właścicielom automatycznych rekompensat naruszało konstytucyjną zasadę ochrony własności.

Praktyczny przykład: Sprawa pana Andrzeja i nieuczciwego najemcy

Aby lepiej zobrazować mechanizm działania przepisów w czasie pandemii, warto przytoczyć historię pana Andrzeja, właściciela dwupokojowego mieszkania w Warszawie. W grudniu 2019 roku wynajął on lokal młodemu małżeństwu. Od marca 2020 roku, powołując się na trudności finansowe związane z lockdownem, najemcy całkowicie zaprzestali płacenia czynszu. Pan Andrzej, działając zgodnie z prawem, w czerwcu 2020 roku wysłał pisemne wezwanie do zapłaty z dodatkowym terminem, a następnie w sierpniu wypowiedział umowę najmu. We wrześniu 2020 roku złożył do sądu pozew o eksmisję. Sąd wydał wyrok nakazujący opróżnienie lokalu w czerwcu 2021 roku, przyznając lokatorom prawo do lokalu socjalnego ze względu na ich status materialny. Z powodu obowiązującego art. 15zzu, komornik odmówił wszczęcia fizycznej eksmisji. Pan Andrzej nie poddał się jednak i wystąpił do Urzędu Miasta z wezwaniem do wskazania lokalu socjalnego. Gmina lokalu nie wskazała, co otworzyło panu Andrzejowi drogę do wytoczenia powództwa odszkodowawczego przeciwko gminie. Sąd zasądził na jego rzecz kwotę odpowiadającą rynkowemu czynszowi za cały okres, w którym lokatorzy zajmowali mieszkanie bezprawnie, a gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego. Dzięki temu pan Andrzej zminimalizował straty finansowe, a po uchyleniu przepisów pandemicznych w 2022 roku komornik natychmiast przystąpił do opróżnienia lokalu.

Uchylenie zakazu eksmisji – co zmieniło się po pandemii?

Niezwykle ważnym momentem dla całego rynku nieruchomości było wejście w życie ustawy z dnia 24 marca 2022 roku o zmianie ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw. Ustawa ta w art. 16 wprost uchyliła art. 15zzu ustawy antykryzysowej. Od dnia 15 kwietnia 2022 roku zakaz wykonywania wyroków eksmisyjnych przestał obowiązywać. Komornicy sądowi w całym kraju przystąpili do realizacji zaległych tytułów wykonawczych. Dla właścicieli oznaczało to powrót do standardowych procedur egzekucyjnych. Należy jednak pamiętać, że nagromadzenie spraw z okresu ponad dwóch lat spowodowało znaczne obciążenie kancelarii komorniczych, co w wielu przypadkach wydłużyło czas oczekiwania na fizyczne opróżnienie lokalu. Ponadto, powróciły standardowe ograniczenia wynikające z Kodeksu postępowania cywilnego, takie jak okres ochronny przed eksmisją na bruk (od 1 listopada do 31 marca), chyba że dłużnikowi wskazano inny lokal lub eksmisja dotyczyła najmu okazjonalnego.

Jak bezpiecznie wynajmować nieruchomość dzisiaj? Lekcje z pandemii

Doświadczenia z okresu pandemii COVID-19 trwale zmieniły podejście właścicieli nieruchomości do zabezpieczania swoich interesów. Najważniejszą lekcją, jaką wyciągnął rynek, jest konieczność stosowania bezpiecznych form umownych. Standardowa umowa najmu, choć najprostsza w przygotowaniu, oferuje najsłabszą ochronę w przypadku konfliktu z lokatorem. Obecnie standardem staje się umowa najmu okazjonalnego lub najmu instytucjonalnego. Kluczowym elementem tych umów jest załącznik w postaci oświadczenia najemcy sporządzonego przed notariuszem, w którym poddaje się on rygorowi egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela. W przypadku najmu okazjonalnego najemca musi również wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji, oraz przedstawić oświadczenie właściciela tamtego lokalu o wyrażeniu na to zgody. Taka konstrukcja prawna pozwala na ominięcie długotrwałego procesu sądowego o eksmisję – właściciel może od razu wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu i skierować sprawę do komornika. Kolejnym krokiem rekomendowanym przez ekspertów jest dokładna weryfikacja finansowa potencjalnych najemców oraz korzystanie z ubezpieczeń czynszowych, które pokrywają straty w przypadku niewypłacalności lokatora.

Podsumowanie

Okres pandemii był niezwykle trudnym sprawdzianem dla właścicieli nieruchomości w Polsce. Drastyczne ograniczenie prawa własności poprzez zawieszenie eksmisji pokazało, jak ważne jest sprawne poruszanie się w gąszczu przepisów prawnych oraz szybkie reagowanie na zmieniające się otoczenie regulacyjne. Choć przepisy te już nie obowiązują, wypracowane w tamtym czasie mechanizmy obronne, takie jak dochodzenie odszkodowań od gmin czy upowszechnienie najmu okazjonalnego, na stałe wpisały się w krajobraz polskiego rynku nieruchomości. Właściciele, którzy dbają o formalną poprawność dokumentacji i nie unikają drogi sądowej, są dziś znacznie lepiej przygotowani na ewentualne kryzysy.