Wyrok sądu okręgowego

I C 1234/22

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

dnia 24 maja 2023 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie, Wydział IV Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO Anna Kowalska

Protokolant: sek. sąd. Jan Nowak

po rozpoznaniu w dniu 10 maja 2023 roku w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa Adama Zielińskiego, Ewy Wiśniewskiej, Jana Kowalskiego, Marii Nowak, Piotra Malinowskiego,

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej "Słoneczny Zakątek" w Warszawie

o uchylenie uchwały, stwierdzenie nieważności uchwały

1. uchyla uchwałę nr 12/2022 Wspólnoty Mieszkaniowej "Słoneczny Zakątek" w Warszawie z dnia 15 grudnia 2022 roku w sprawie oddania do nieodpłatnego użytkowania terenu ogródka;

2. w pozostałej części powództwo oddala;

3. zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej "Słoneczny Zakątek" w Warszawie na rzecz Adama Zielińskiego, Ewy Wiśniewskiej, Jana Kowalskiego, Marii Nowak, Piotra Malinowskiego, solidarnie kwotę 1500 (tysiąc pięćset złotych 00 groszy) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

/-/ SSO Anna Kowalska

UZASADNIENIE

Pozwem skierowanym do Sądu Okręgowego w Warszawie Adam Zieliński, Ewa Wiśniewska, Jan Kowalski, Maria Nowak, Piotr Malinowski wnieśli o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej nr 12/2022 z dnia 15 grudnia 2022 roku w sprawie oddania do nieodpłatnego użytkowania terenu stanowiącego część nieruchomości wspólnej właścicielowi lokalu nr 1 oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów kosztów procesu w kwocie łącznej 3000 złotych.

W uzasadnieniu pozwu powodowie podnieśli, że przedmiotowa uchwała narusza przepisy prawa oraz ich interesy poprzez: pozbawienie ich prawa korzystania z części nieruchomości wspólnej, na braku ekwiwalentu pieniężnego za pozbawienie ich tego prawa oraz ponoszeniu nieuzasadnionego ciężaru w postaci obowiązku ponoszenia opłat z tytułu podatku gruntowego od oddanej do bezpłatnego korzystania części nieruchomości wspólnej (pozew k.2-5).

W odpowiedzi na pozew Wspólnota Mieszkaniowa "Słoneczny Zakątek" w Warszawie (zwana dalej wspólnotą) wniosła o oddalenie powództwa w całości jako nieuzasadnionego, zasadzenie od powodów na rzecz pozwanej kosztów procesu wg norm prawem przepisanych. W uzasadnieniu pisma pozwana podniosła, że zaskarżona uchwała nie narusza żadnego przepisu prawa, umowy właścicieli lokali, zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością i została podjęta z uwzględnieniem interesów wspólnoty (odpowiedź na pozew k.12-15).

W piśmie z dnia 5 stycznia 2023 roku powodowie równolegle wnieśli o stwierdzenie nieważności zaskarżonej uchwały wspólnoty mieszkaniowej (pismo k.20-22).

Pozwana konsekwentnie wnosiła o oddalenie tak sprecyzowanego powództwa (pismo k.25-27).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 15 grudnia 2022 roku odbyło się coroczne zebranie właścicieli lokali w budynku przy ulicy Kwiatowej 1 w Warszawie. O zebraniu zostali zawiadomieni właściciele lokali wspólnoty, którym doręczono również projekty uchwał zawartych w porządku obrad. Na zebraniu podjęto szereg uchwał, a wśród nich uchwałę o numerze 12, której projekt nie był dołączony do zawiadomienia zwołującego zebranie. Uchwała o nr 12 dotyczyła oddania do nieodpłatnego użytkowania terenu stanowiącego część wspólną nieruchomości położoną powyżej wjazdu do garażu do budynku wspólnoty (zwanego dalej ogródkiem) właścicielowi lokalu nr 1 z zobowiązaniem go do utrzymania tego terenu w schludnym stanie. Za uchwałą oddano 60% głosów, 20% głosów wstrzymało się, 20% głosów było przeciw (zawiadomienie o zebraniu właścicieli lokali wraz z projektami uchwał k. 30-35, regulamin porządku domowego i funkcjonowania Wspólnoty k.40-45, protokół z zebrania rocznego Wspólnoty wraz z listą obecnych na zebraniu k.50-55, uchwała nr 12 wraz z listą oddanych głosów k.60).

Teren tzw. ogródka przylega z jednej strony do lokalu nr 1 w budynku wspólnoty, z drugiej strony granice jego wyznacza ściana graniczna terenu wspólnoty, mur oddzielający ten teren od garażu oraz płotek ogródka przylegającego do lokalu nr 2. Mieszkańcy wspólnoty nie mają dostępu do terenu tego ogródka, gdyż właściciele lokali nr 2,3,4 do których przylegają sąsiednie ogródki (położone w jednej linii), uniemożliwiają im swobodne przejście. Jednocześnie właściciel lokalu nr 1 uniemożliwia im przejście do tego ogródka przez swoje mieszkanie. Pomimo wielokrotnych prób uregulowania dostępu do tego ogródka właścicielom lokali we wspólnocie do czasu podjęcia spornej uchwały nie udało się wypracować kompromisowego rozwiązania. Cały teren tzw. ogródków, w tym przylegającego do lokalu nr 1 jest współwłasnością wszystkich właścicieli lokali we wspólnocie. Tereny tych ogródków nie są własnością właścicieli lokali, do których przylegają, mimo to zostały przez nich zajęte i są przez nich na zasadzie wyłączności użytkowane. Każdy z właścicieli lokali na parterze oddzielił "swój" ogródek poprzez postawienie płotka, bariery. Właściciele tych ogródków nie ponoszą jakichkolwiek opłat na rzecz wspólnoty za korzystanie na zasadzie wyłączności z przedmiotowych ogródków, będących częścią nieruchomości wspólnej (zdjęcie terenu ogródka k.70-72, zaświadczenia wraz z rzutem parteru k.75-80, maile k.85-90, zeznania świadków: Anna Wiśniewska k.95-97, Tomasz Kowalski k.100-102, Katarzyna Nowak k.105, Piotr Malinowski k.110-112, Ewa Zielińska k.115-117; powodów Adam Zieliński k.120-122, Ewa Wiśniewska k.125-127, reprezentanta pozwanej Jan Nowak k.130-132).

Powyższy stan faktyczny, Sąd ustalił w oparciu o złożone dokumenty, zeznania powodów Adam Zieliński, Ewa Wiśniewska i reprezentanta pozwanej Jan Nowak oraz świadków Anna Wiśniewska, Tomasz Kowalski, Katarzyna Nowak, Piotr Malinowski i Ewa Zielińska.

Ustalony przez Sąd stan faktyczny, co faktów istotnych dla sprawy był bezsporny pomiędzy stronami. Załączone do akt sprawy dokumenty, zeznania przesłuchanych świadków jak i stron wzajemnie się uzupełniały.

Sąd zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2021 roku poz. 1048 ze zm.) zwanej dalej ustawą właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia powzięcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Powodowie w terminie ustawowym wytoczyli powództwo przeciwko Wspólnocie o uchylenie uchwały nr 12 z dnia 15 grudnia 2022 roku. Należy podzielić ich argumentację przemawiającą za uchyleniem spornej uchwały. Uchwała ta w istocie dawała właścicielowi lokalu nr 1 tj. panu Jakubowi Wiśniewskiemu prawo do wyłącznego korzystania ze spornego ogródka przylegającego do jego posesji bezpłatnie, z obowiązkiem sformułowanym dość lakonicznie i ogólnikowo: tj. utrzymania tego terenu w schludnym stanie’’.

Powyższa uchwała naruszyła swoją treścią art. 12 cytowanej ustawy, zgodnie z którym właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdujciej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Powodowie ponoszą wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej do której zalicza się teren spornego ogródka, jednocześnie nie mają możliwości korzystania z niego. Oczywiście powodowie nie mogą korzystać z ogródka przez lokal nr 1, do którego on przylega. Właściciel tego lokalu ma prawo odmówić przejścia powodom przez teren swojego mieszkania. Dostęp do tego ogródka jest jednak możliwy przez położone w jednej linii sąsiednie ogródki, przylegające do mieszkań na parterze budynku. Jest to podstawowy problem, który dostrzega Sąd. Jest bezspornym, że zarówno sporny ogródek jak i sąsiednie ogródki są częścią nieruchomości wspólnej i zostały zajęte bezprawnie przez właścicieli mieszkań parterowych przylegających, w drodze działania nie mającego oparcia w przepisach ustawy czy umów o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Wszelki barierki, płotki itp. przez nich postawione również nie mają oparcia w jakimkolwiek tytule prawnym do terenu ogródków. W ocenie Sądu Wspólnota winna kompleksowo uregulować dostęp i kwestię prawną ogródków przylegających do mieszkań położonych na parterze. Działania właścicieli lokali przylegających do ogródków polegające na uniemożliwianiu dotarcia do spornego ogródka nie mają oparcia w żadnym przepisie prawa. Więcej, każdy właściciel lokalu należącego do Wspólnoty ma prawo korzystać z terenu wszystkich ogródków. Określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnej budynków, a są nimi tereny ogródków w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową. Oczywiście taka umowa musi mieć umocowanie w stosownej uchwale właścicieli lokali. Niewątpliwie brak uregulowania tej kwestii co do wszystkich ogródków jak i spornego pozbawia Wspólnotę pożytków np. czynszu za prawo do korzystania z terenu ogródka. Sporny ogródek jako nieruchomość wspólna stanowi bowiem grunt, który nie służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu. Wspólnota ma możliwość określenia w uchwale, że właściciele będą partycypować w pokrywaniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w większym rozmiarze aniżeli to wynika z ich udziału w elementach wspólnych budynku.

W myśl art. 13 ustawy właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspornej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Działanie właścicieli nieruchomości przylegających do spornego ogródka poprzez uniemożliwianie dojścia do niego narusza ten przepis. Treść uchwały w istocie doprowadziła od nieodpłatnego przydzielenia właścicielowi lokalu nr 1 wyłącznego prawa do korzystania ze spornego ogródka stanowiącego część wspólną nieruchomości. Jest oczywiste dla Sądu, że właściciele lokali parterowych mieli interes prawny w takiej treści uchwale. W drodze faktów dokonanych oraz jednej uchwały został usankcjonowany stan faktyczny niezgodny zarówno z treścią cytowanej ustawy jak i umów potwierdzających prawa właścicielskie poszczególnych właścicieli nieruchomości lokalowych. Sformułowany w uchwale obowiązek właściciela lokalu nr 1 utrzymania terenu w schludnym stanie został sformułowany lakonicznie, ogóln