Wyrok Sądu Rejonowego

I C 2145/19 dnia 22 października 2020 r.

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Sąd Rejonowy w Warszawie, I Wydział Cywilny, I C 2145/19

w składzie:

Przewodniczący: Anna Kowalska

Protokolant: Jan Nowak

po rozpoznaniu w dniu 15 września 2020 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Janusza Wiśniewskiego

przeciwko Marii Zielińskiej i Tomaszowi Zielińskiemu

o zapłatę 5430 zł

I. Oddala powództwo

II. Obciąża kosztami procesu w całości powoda w zakresie poniesionym

Anna Kowalska

UZASADNIENIE

Pozwem z 12 marca 2019 r. powód Janusz Wiśniewski wniósł o zasądzenie solidarnie od pozwanych Marii Zielińskiej i Tomasza Zielińskiego kwoty 5430 zł wraz z ustawowymi odsetkami od 1 kwietnia 2019 r. do dnia zapłaty. W uzasadnieniu wskazał, że pozwani zajmują na podstawie umowy najmu lokal oznaczony numerem 12 położony w Warszawie przy ul. Kwiatowej 1. W dniu 15 lutego 2019 r. powód wypowiedział aktualną stawkę czynszu, która po zmianie od miesiąca marca 2019 r. wyniosła 2100 zł miesięcznie, a należność za zajmowany lokal łącznie z opłatami niezależnymi od właściciela wyniosła 2500 zł. Pismem z 20 lutego 2019 r. powód wezwał pozwanych do zapłaty kwoty 5430 zł (częściowo nie uiszczona należność za zajmowany lokal), które zostało odebrane przez pozwanych dnia 22 lutego 2019 r. i wyznaczył im termin 7 dni na uregulowanie zaległości. Wobec powyższego uzasadnione jest roszczenie powoda w zakresie dochodzonych odęte od 1 kwietnia 2019 r. Pozwani pismem z dnia 25 lutego 2019 r. udzielili odpowiedzi uzasadniając odmowę zapłaty części należności za przedmiotowy lokal. Jako przyczynę umniejszenia płatności wskazali potrącenie, jakiego dokonują z tytułu zakupu okien do tego lokalu. Powód nigdy nie wyrażał zgody na samowolną wymianę okien przez pozwanych, nigdy też nie zobowiązywał się do zwrotu jakichkolwiek nakładów w jakiejkolwiek formie (m.in. potrącenia) na przedmiotowy lokal, w tym także z tytułu zakupu okien. Do dnia złożenia pozwu nie nastąpiła jakakolwiek zapłata kwoty dochodzonej pozwem. Zaległość dotyczy okresu od marca do maja 2019 r. Pozwani winni zapłacić za ten okres 7500 zł, (3 x 2500 zł) a wpłacili 2070 zł. Uwzględniając nadpłatę jaką posiadali na dzień 1 stycznia 2019 r. w kwocie 0 zł. Ich zadłużenie na koniec maja 2019 wyniosłoby 5430 zł, co stanowi wartość roszczenia w sprawie.

W dniu 2 kwietnia 2019 r. został wydany nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym.

Sprzeciw od powyższego nakazu zapłaty w dniu 15 kwietnia 2019 r. złożyli pozwani skarżąc go w całości i wnosząc o oddalenie powództwa. W uzasadnieniu wskazali, że w związku z tym, iż w kamienicy przy ul. Kwiatowej 1, w której znajduje się lokal mieszkalny Nr 12 od 10 lat nie przeprowadzano prac renowacyjnych, remontu wymagała m.in. okna, centralne ogrzewanie, oraz drzwi wejściowe do lokalu. Pozwani na własny koszt wymienili drzwi wejściowe oraz centralne ogrzewanie, narażając się na koszty, którymi zgodnie z art. 660 k.c. nie powinni zostać obciążeni, ponieważ nie stanowiły one drobnych napraw wskazanych w ww. przepisie. Pozwani nie rościli sobie jednak od powoda zwrotu kosztów prac remontowych ani kosztów materiałów. W dniu 15 stycznia 2019 r. pozwani wystosowali do Administracji Nieruchomości prośbę o wymianę wszystkich okien, wymagających generalnego remontu, co w myśl art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów wydaje się być uzasadnione. W odpowiedzi na pismo pozwanych Administracja Nieruchomości ustosunkowała się pozytywnie do ich prośby, z zastrzeżeniem warunku spłaty przez pozwanych zaległej należności z tytułu czynszu wynikającego z umowy najmu lokalu mieszkalnego w wysokości 0 zł. Jednocześnie pozwani zostali poinformowani, iż okna zostaną wymienione w okresie od lutego 2019 r. do maja 2019 r. jednak nie wszystkie od razu. W dniu 1 lutego 2019 r. pozwani całkowicie spłacili zaległą należność z tytułu czynszu, spełniając tym samym warunek konieczny do rozpoczęcia przez Administrację Nieruchomości prac remontowych. W lutym 2019 r. Administracja Nieruchomości wymieniła okno kuchenne w lokalu mieszkalnym, informując jednocześnie pozwanych, że dalsza wymiana okien nastąpi w r. 2020 z uwagi na brak wystarczających środków do przeprowadzenia dalszych prac remontowych.

W związku z powyższym w dniu 15 marca 2019 r. dokonana została ekspertyza stanu technicznego lokalu mieszkalnego, na podstawie którego stwierdzono, iż stan pozostałych 3 okien w mieszkaniu był zły, nie zapewniał bezpieczeństwa termicznego lokalu, a także narażał użytkowników na wysokie koszty utrzymania komfortowej temperatury, co w okolicznościach nadchodzącej jesieni i zimy nie pozostawało pozwanym zwlekać z remontem do 2020 r. Zalecenie eksperta pozostałe 3 okna winny bezwzględnie podlegać wymieniane. Wynik ekspertyzy technicznej został dostarczony do Administracji Nieruchomości. Pozwani nie uzyskali jednak żadnych dalszych deklaracji dokończenia prac remontowych. Pod koniec kwietnia 2019 r. pozwani wymienili 3 pozostałe okna w lokalu mieszkalnym. Jednocześnie w miesiącach od marca do maja 2019 r. potrącali z czynszu należną sobie kwotę stanowiącą w sumie połowę poniesionych przez nich kosztów wymiany okien - łącznie 3360 zł. Dodatkowo na dzień 1 stycznia 2019 r. pozwani posiadali formalną, stwierdzoną przez Administrację Nieruchomości, nadpłatę czynszu w wysokości 0 zł. W dniu 20 lutego 2019 r. pozwani otrzymali od powoda wezwanie do zapłaty kwoty 5430 zł, na które odpowiedzieli pismem z dnia 25 lutego 2019 r. przedstawiając w nim swoją stanowisko w spornej sprawie.

W dniu 15 stycznia 2019 r. pozwani otrzymali od Administracji Nieruchomości wypowiedzenie dotychczasowej stawki czynszu z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia. Stawka czynszu obowiązująca na dzień 1 stycznia 2019 r. wynosiła 1500 zł/m2. Nowa stawka czynszu miała obowiązywać ze skutkiem na dzień 1 marca 2019 r. oraz wynosić 1700 zł/m 2. Natomiast dnia 28 lutego 2019 r. pozwani otrzymali od Administracji Nieruchomości zawiadomienie, iż stawka czynszu obowiązująca od dnia 1 marca 2019 r. będzie wynosiła 1700 zł/m2. W związku z tym, pozwani w miesiącu marcu i kwietniu 2019 r. uiszczali czynsz w wysokości 1700 zł/m2. Jednakże pozwani zostali słownie i publicznie upomnienie przez pracownika Administracji Nieruchomości, iż pomimo formalnego zawiadomienia z dnia 28 lutego 2019 r., winni uiszczać czynsz w wysokości 2100 zł, Pozwani zastosowali się do upomnienia do dnia dzisiejszego uiszczając czynsz wyższy od 1700 zł /m2 w porównaniu do czynszu, który powinni na podstawie dostarczonego im zawiadomienia z dnia 28 grudnia 2018 r. Pozwani poczuli się oszukani przez powoda. Mając zapewnienie Administracji Nieruchomości o niezwłocznej wymianie okien, podjęli przygotowanie lokalu do generalnego remontu, a kiedy te wchodziły w fazę końcową zostali poinformowani o zmienia decyzji powoda i wymianie jedynie okna kuchennego w lokalu. Mając na względzie zbliżający się okres jesienny i zimowy, wymagający dogrzewania pomieszczeń, podjęli decyzję o wymienia okien na własną rękę, chcąc zminimalizować koszty ogrzewania. Zaprzestanie wymiany okien stanowiło barierę do podjęcia dalszych prac remontowych w postaci malowania i odświeżenia ścian, z uwagi na fakt, iż nieszczelność starych okien spowodowała ingerencję wilgoci oraz wysoki stopień zagrzybienia powierzchni ścian.

Pozwani poczynili nakłady konieczne na lokal mieszkalny, stanowiący własność powoda w łącznej wysokości ponad 10000 zł, poprawiając tym samym swoje warunki mieszkalne oraz zwiększając szacowaną wartość nieruchomości. Większość z tych kosztów winna zostać poniesiona przez powoda zgodnie z art. 662 § 1 k.c., natomiast w obliczu uchylania się od tego obowiązku, pozwani zgodnie z art. 466 k.c. poczynili naprawy na własną rękę, obciążając powoda jedynie połową kosztów za wymianę okien, co stanowiło jedynie niewielką część poniesionych przez nich nakładów. Od marca 2019 r. pozwani regularnie i przed terminem, uiszczając powodowi czynsz z tytułu umowy najmu, która przewyższa należną mu kwotę 1700 zł/m2 w miesiącu. Pozwani do dnia dzisiejszego nadpłacili powodowi łącznie kwotę 0 zł.

W złożonym w dniu 10 maja 2019 r. piśmie procesowym powód wniósł o zasądzenie kwoty dochodzonej pozwem. W uzasadnieniu wskazał, że zgodnie z art. 662 k.c. wynajmującego obciąża obowiązek dokonywania napraw wyłącznie koniecznych, czyli takich, bez których przedmiot najmu nie jest przydatny do umówionego użytku. Pozwani nie udowodnili, że wymieniając okna dokonali napraw koniecznych. Nie może za tym przemawiać ekspertyza techniczna Pawła Nowaka, która ma charakter dokumentu prywatnego. Powód kwestionuje powyższą ekspertyzę. Nadto pozwani nie czekając na upływ zakreślonego terminu do końca maja 2019 r. dokonali samowolnie wymiany okien pod koniec kwietnia 2019 r. Powód podkreślił, że art. 662 k.c. dopuszcza dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu możliwość dokonania, ale wyłącznie napraw koniecznych na koszt wynajmującego. Pozwani nie wyznaczali powodowi żadnego terminu. W sytuacji gdy najemcy dokonują wymiany okien bez zakreślenia terminu należy stosować przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Zgodnie z art. 470 k.c. kto prowadzi cudzą sprawę wbrew wiadomej mu woli osoby, której sprawę prowadzi, nie może żądać zwrotu poniesionych wydatków.

Powód wskazał, że gdyby sąd nie podzielił tego stanowisk, to zgodnie z art. 676 k.c. jeżeli najemca ulepszył rzecz wynajętą, wynajmujący może, według swego uznania albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą ich wartości albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Ulepszenia to nakłady dokonane przez najemcę zwiększające w chwili zwrotu rzeczy wynajmującemu jej użyteczność w stosunku do stanu, w jakim powinna się znajdować ona stosownie do art. 662 k.c. Roszczenie najemcy o zwrot nakładów koniecznych i ulepszeń powstaje z chwilą ich dokonania, przy czym wymagalne staje się w odniesieniu do nakładów koniecznych z chwilą powstania, a co do innych nakładów z chwilą wydania rzeczy wynajmującemu. Pozwani nie udowodnili, że wymiana okien była nakładem koniecznym, więc z powyższych względów podniesiony zarzut potrącenia jest przedwczesny. Pozwani nie wykazali, że dokonali określonych nakładów, nie wykazali ich wartości, ani tego, że były to nakłady konieczne i ulepszenia.

Sąd ustalił, co następuje:

Powód Janusz Wiśniewski jest właścicielem nieruchomości przy ul. Kwiatowej 1 i wynajmuje pozwanym Marii Zielińskiej i Tomaszowi Zielińskiemu lokal mieszkalny Nr 12. (bezsporne)

Powód wypowiedział w dniu 15 stycznia 2019 r. czynsz najmu z zachowaniem 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia i wskazał, że od 1 marca 2019 r. opłata za lokal wynosi 2100 zł, w tym czynsz kwotę 1700 zł za metr kwadratowy.

Dowód: wypowiedzenie z 15 stycznia 2019 r.- k. 5.

Pismem z 15 stycznia 2019 r. powód wypowiedział pozwanym dotychczasową stawkę czynszu i wskazał, że nowa stawka czynszu od 1 marca 2019 r. wynosić będzie 1700 zł za metr kwadratowy. Czynsz i opłaty w mieszkaniu pozwanych wynosić będzie od 1 marca 2019 r. miesięcznie 2500 zł.

Dowód: wypowiedzenie z 15 stycznia 2019 r. - k. 5.

Pismem z 28 lutego 2019 r. powód poinformował pozwanych, że z dniem 1 marca 2019 r. obowiązywać będą nowe ceny wody, kanalizacji i opłat abonamentowych - cena za 1 metr sześcienny wody kanalizacji, i opłat abonament wynosi 50 zł. Wzrasta również opłata za wywóz śmieci. Czynsz umowny i opłaty wynosić będą w mieszkaniu pozwanych od 1 marca 2019 r. kwotę 2500 zł.

Dowód: pismo z 28 lutego 2019 r. - k. 7.

Pismem z 15 stycznia 2019 r. pozwana Maria Zielińska zwróciła się do Administracji Nieruchomości przy ul. Kwiatowej 1 o wymianę wszystkich 4 okien w mieszkaniu 12. Wskazał, ze w tym lokalu mieszka od 5 r., jeszcze nigdy okna nie były wymieniane, ich stan jest rozpaczliwy (zimą duża utrata ciepła, w czasie deszczu woda dostaje się do mieszkania, najgorzej wygląda kuchnia, od wody podłoga jest w fatalnym stanie, deski zmurszały i są dziurawe, jakikolwiek remont jest wykluczony dopóki nie zostaną wymienione okna, ściana zewnętrzna jest bez tynku, przez co również do łazienki dostaje się wilgoć i woda).

Na piśmie z 15 stycznia 2019 r. Anna Malinowska, które w imieniu powoda zajmuje się administracją przedmiotowej nieruchomości, sporządził adnotację, że okna będą wymieniane w przypadku spłaty zadłużenia i nie wszystkie od razu w okresie od lutego do maja 2019 r.

Dowód:

- pismo z 15 stycznia 2019 r. - k. 10,

- zeznania świadka Anna Malinowska - k. 45.

W całym budynku przy ul. Kwiatowej 1, w tym także w lokalu zamieszkałym przez pozwanych, okna były w złym stanie technicznym i konieczna była ich wymiana.

Dowód: zeznania świadka Anna Malinowska - k. 45.

W dniu 1 lutego 2019 r. pozwani spłacili wszystkie zaległości. W lutym 2019 r. w mieszkaniu pozwanych zostało wymienione okno w kuchni.

Bezsporne - k. 12, dowód: zeznania świadka Anna Malinowska - k. 45.

Po wymianie okna w kuchni Anna Malinowska przyszła do mieszkania pozwanych i powiedziała pozwanym, że do końca 2019 r. pozostałe okna nie zostaną wymienione.

Dowód:

- zeznania świadka Maria Zielińska - k. 60,

- zeznania świadka Tomasz Zieliński - k. 65.

W kwietniu 2019 r. pozwani we własnym zakresie wymienili pozostałe 3 okna. Koszt wymiany okien wyniósł 6720 zł.

Bezsporne - k. 15, dowód: pokwitowanie z 20 kwietnia 2019 r. - k. 17.

W okresie od marca do maja 2019 r. czynszu najmu i opłat niezależnych w mieszkaniu pozwanych wyniósł 7500 zł. Pozwani uiścili na rzecz powoda 2070 zł, a w pozostałym zakresie potrącili z wierzytelnością z tytuły kosztów poniesionej wymiany 3 okien. Pismem z 20 lutego 2019 r. powód wezwał pozwanych do zapłaty kwoty 5430 zł, a pozwani pismem z 25 lutego 2019 r. podnieśli, że potrącili z czynszem najmu koszt wymiany okien.

Dowód: pismo z 20 lutego 2019 r., pismo z 25 lutego 2019 r. - k. 20.

Powyższy stan faktyczny został ustalony na podstawie wymienionych wyżej dokumentów prywatnych oraz zeznań świadków Anna Malinowska i Maria Zielińska. Sąd dał wiarę w całości zeznaniom świadków Anna Malinowska i Maria Zielińska, albowiem ich zeznania były logiczne, spójne i w przeważającej mierze korespondowały ze sobą oraz z pozostałym materiałem dowodowym. Różnice w zeznaniach, a sprowadzające się do tego, czy podczas wizyty Anna Malinowska w mieszkaniu pozwanych była także Tomasz Zieliński, są łatwo wytłumaczalne upływem czasu i wielością zdarzeń, w których uczestniczy Anna Malinowska jako administrator przedmiotowej nieruchomości. Natomiast sam przebieg tej wizyty (i sam fakt, że miała ona miejsce) został podobnie opisany przez obu świadków.

Sąd dał wiarę przedstawionym przez strony dokumentom prywatnym, albowiem nikt ich nie kwestionował, a i Sąd nie znalazł ku temu podstaw. Należy zaznaczyć, że ekspertyza prywatna sporządzona przez Pawła Nowaka miała wyłącznie walor dokumenty prywatnego, a zatem zgodnie z art. 245 k.c. stanowiła dowód tego, że osoba, która podpisała ten dokument, rzeczywiście złożyła oświadczenie tej treści. Dokument ten był nieprzydatny do ustalenia stanu faktycznego

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo podlegało oddaleniu.

Strony wiązała umowa najmu, na mocy której pozwani zobowiązani byli do uiszczania powodowi czynszu najmu. Zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Z ustalonego stanu faktycznego wynika, że w okresie od marca do maja 2019 r. czynsz najmu i opłat niezależnych w mieszkaniu pozwanych wyniósł 7500 zł, natomiast pozwani uiścili na rzecz powoda 2070 zł. W pozostałym zakresie pozwani podnieśli zarzut potrącenia, który okazał się skuteczny.

Zgodnie z art. 662 k.c. jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Zgodnie z art. 6a ust. 2 pkt 1 lit. b) ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego obowiązkiem wynajmującego jest m.in. wymiany stolarki okiennej.

Z ustalonego stanu faktycznego wynika, że wymiana okien w mieszkaniu pozwanych była naprawą konieczną. Świadczy o tym zarówna zeznania pracownika powoda Anna Malinowska, jak i dokumentu z 15 stycznia 2019 r. na k. 10. Świadek zeznała: "Okna w tym budynku są w złym stanie technicznym. W całym budynku okna są do wymiany." Podobnie w piśmie z 15 stycznia 2019 r. pozwana wniosła o wymianę okien uzasadniając to fatalnym stanem technicznym okien i koniecznością ich wymiany, a świadek Anna Malinowska (działając w imieniu powoda) ów wniosek zaakceptowała. Wskazała jednocześnie warunki i termin realizacji decyzji. Okoliczność, czy naprawa jest konieczna czy też nie ma tego charakteru, może zostać ustalona za pomocą dowolnych środków dowodowych, o ile mieści się w ramach tzw. swobodnej oceny dowodów. Nie jest w tym zakresie konieczna opinia biegłego, która w niniejszym przypadku byłaby nadto niemożliwa do przeprowadzenia, ze względu na dokonaną już wymianę okien. Należy podkreślić, że konieczność wymiany okien byłą oczywista nie tylko dla pozwanych, ale także dla pracownika powoda, zajmującego się administracją nieruchomości i działającego w jego imieniu i na jego rzecz, Anna Malinowska.

Pozwani nie wyznaczali terminu do wykonania wymiany okien, ale powód wskazał ten termin. Złożył w tym zakresie ofertę, która została przez pozwanych zaakceptowana. Strony zawarły w tym zakresie umowę, która wiąże obie strony. Pozwani spełnili warunek, jaki stawiał powód, a mianowicie uiścili w dniu 1 lutego 2019 r. zaległy czynsz i opłaty na rzecz powoda. Po spełnieniu warunku powód winien spełnić swoje zobowiązanie i wymienić okna w okresie przez siebie samego wskazanym, a mianowicie w okresie od lutego do maja 2019 r. Jednakże po wymianie pierwszego okna, w lutym 2019 r. świadek Anna Malinowska, działająca w imieniu powoda, oświadczyła, że nie wymieni w 2019 r. pozostałych okien. Nie wywiązując się z przyjętego na siebie zobowiązania, upoważniła pozwanych do dokonania wymiany okien na koszt powoda. Nie jest konieczne wyznaczanie kolejnego, dodatkowego terminu do dokonania wymiany okien, skoro strony uzgodniły ów termin już wcześniej. Umowne określenie terminu dokonania naprawy jest czymś więcej niż wyznaczeniem terminu jednostronnie przez najemcę, stąd spełnia bez wątpienia warunek określony w art. 662 k.c. Jest przy tym działaniem zasługującym na aprobatę z punktu widzenia zasad współżycia społecznego. Pozwani mogli rzeczywiście ograniczyć się do wyznaczenia terminu do wymiany okien, przy czym art. 662 k.c. nie precyzuje jak długi to ma być termin, a następnie dokonać tej wymiany. Pozwani natomiast poszli dalej i uzgodnili umownie z powodem termin wymiany okien - do końca maja 2019 r. (zaakceptowali ofertę powoda)

Koszt wymiany 3 pozostałych okien jak wynika z ustalonego stanu faktycznego wyniósł 6720 zł. Pozwanym przysługiwała zatem wobec powoda wierzytelność w wysokości 3360 zł.

Zgodnie z art. 498 § 1 i 2 k.c. gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym. Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. W myśl art. 499 k.c. potrącenia dokonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. Oświadczenie ma moc wsteczną od chwili, kiedy potrącenie stało się możliwe.

Najemca jest uprawniony do potrącenie z czynszem swojej wierzytelności wynikającej z pokrycia kosztów napraw koniecznych (por. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 października 2002 r. III CZP 60/02, "Najemca, który dokonał na podstawie art. 662 k.c. koniecznych napraw lokalu na koszt wynajmującemu, może potrącić swoją wierzytelność z tytułu tych napraw z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynszu"). Należy też zaznaczyć, że wierzytelność z tytułu napraw koniecznych staje się wymagalna z chwilą jej powstania (por. wyrok SN z dnia 13 grudnia 2000 r., III CKN 122/00, "I. Do dochodzenia roszczeń najemcy przeciwko wynajmującemu, z tytułu nakładów koniecznych poczynionych na przedmiot najmu, winny mieć zastosowanie przepisy normujące stosunek najmu, a nie przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. II. Roszczenie samoistnego posiadacza o zwrot nakładów powstaje z chwilą dokonania nakładu. W odniesieniu do nakładów koniecznych roszczenie o ich zwrot staje się wymagalne z chwilą powstania, a roszczenie o zwrot innych nakładów staje się wymagalne z chwilą wydania rzeczy właścicielowi. Stanowisko to można analogicznie zastosować przy ocenie powstania i wymagalności roszczeń najemcy przeciwko wynajmującemu z tytułu nakładów koniecznych na przedmiot najmu. Odpowiada to bowiem istocie nakładów koniecznych, jako mających zapewnić najemcy normalne korzystanie z rzeczy, które to nakłady obciążają wynajmującego. Przemawia też za przyjęciem tego stanowiska konieczność udzielenia najemcy realnej ochrony, bowiem dążenie jego do odzyskania równowartości nakładów koniecznych w trakcie trwania stosunku najmu jest naturalne i nie narusza w niczym obowiązujących przepisów normujących najem.").

Obowiązek wynajmującego do dokonania napraw koniecznych nie jest obciążony żadnym warunkiem, podobnie jak obowiązek zapłaty czynszu. Zarzut Janusza Wiśniewskiego, że gdyby wszyscy najemcy postąpili jak pozwani, nie byłoby środków na bieżącą pokrywanie opłat, był chybiony. Wynajmujący jest zobowiązany do dokonania napraw, jeśli są one konieczne.

Z uwagi na powyższe na podstawie art. 662 k.c. w zw. z art. 498 § 1 i 2 k.p.c. powództwo podlegało oddaleniu.

Należy wskazać na marginesie, że kwota czynszu i opłat niezależnych od wynajmującego została naliczona przez powoda w sposób prawidłowy. W okresie biegu terminu wypowiedzenia czynszu, który upływał w marcu 2019 r., powód poinformował pozwanych o podwyższeniu opłat niezależnych od wynajmującego i wskazał obowiązującą w marcu 2019 r. wysokość czynszu. Treść zawiadomienia powoda z 28 lutego 2019 r. nie daje żadnych podstaw, aby traktować je jako odwołania wypowiedzenia czynszu. Pozwani zatem nie nadpłacili powodowi czynszu najmu ani opłat eksploatacyjnych.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. Powód przegrał proces w całości, stąd winien ponieść koszty procesu w całości, które w niniejszej sprawie sprowadzały się do opłaty sądowej od pozwu i kosztów zastępstwa procesowego poniesionych wyłącznie przez powoda.

Anna Kowalska