Wyrok Sądu Okręgowego

Sygn. akt I C 1234/23 dnia 24 maja 2023 r.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Sąd Okręgowy w Warszawie VI Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: Sędzia Anna Kowalska Protokolant: protokolant sądowy Jan Nowak

po rozpoznaniu w dniu 10 kwietnia 2023 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Jana Wiśniewskiego, Marii Wiśniewskiej i Piotra Wiśniewskiego

przeciwko Adamowi Zielińskiemu

o ustalenie

1. oddala powództwo; 2. zasądza od Jana Wiśniewskiego, Marii Wiśniewskiej i Piotra Wiśniewskiego solidarnie na rzecz Adama Zielińskiego kwotę 5 700 (pięć tysięcy siedemset) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 5 400 (pięć tysięcy czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego wraz z odsetkami, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, do dnia zapłaty.

(-) Sędzia Anna Kowalska

Sygn. akt I C 1234/23

UZASADNIENIE

Pozwem skierowanym do Sądu Okręgowego w Warszawie Jan Wiśniewski i Maria Wiśniewska domagali się ustalenia, że przedwstępna umowa sprzedaży z dnia 15 marca 2022 roku (piętnastego marca dwa tysiące dwudziestego drugiego) jest umową sprzedaży oraz ustalenia, że powodom przysługuje prawo pierwokupu, a także zasądzenia od pozwanego na rzecz powodów kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu swojego stanowiska powodowie wskazywali, że w dniu 15 marca 2022 r. pełn. pozwanego-jego syn Tomasz Zieliński zawarł z państwem Anną i Jackiem Nowakowskimi przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 123/4 stanowiącej grunty orne w miejscowości Złotoryja o powierzchni 1,5 hektara 500 m2, nabytej w tym samym dniu od Agencji Nieruchomości Rolnych. W tym akcie pozwany oświadczył, że przedmiotowa nieruchomość została wydzierżawiona powodowi na podstawie umowy dzierżawy z dnia 1 stycznia 2020 r. na okres do 31 grudnia 2022 r. Jednocześnie w umowie pozwany przed podpisaniem umowy przyjął kwotę 50 000 złotych jako część ceny sprzedaży, zobowiązując się sprzedać przedmiotową nieruchomość państwu Nowakowskim do dnia 31 marca 2023 r., ale po wygaśnięciu umowy dzierżawy. Państwo Nowakowscy oświadczyli, że w dniu zawarcia aktu zapłacili pozwanemu tytułem zaliczki część ceny sprzedaży w kwocie 50 000 złotych, a pozostałą część ceny w kwocie 150 000 złotych zobowiązali się uiścić do dnia 31 marca 2023 roku. Następnie powód otrzymał od pozwanego pismo aby czynsz za przedmiotową nieruchomość wynikający z umowy dzierżawy wpłacać na konto Tomasza Zielińskiego. Powodowie podnieśli, że przysługiwało im prawo pierwokupu nieruchomości z mocy ustawy jako jej dzierżawcom. Ich zdaniem umowa przedwstępna została zawarta przez pozwanego w celu obejścia przepisów ustawy i ich prawa pierwokupu przedmiotowej nieruchomości, tym samym wnieśli o uznanie jej za umowę sprzedaży, gdyż zawierała wszystkie jej istotne postanowienia /pozew k.2-7/. W odpowiedzi na pozew Adam Zieliński wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu swojego stanowiska procesowego pozwany podniósł, że powodowie nie mają interesu prawnego w ustaleniu, że umowa z dnia 15 marca 2022 r. jest umową sprzedaży. Podniósł, że nawet w przypadku hipotetycznego uwzględnienia żądania, że doszło faktycznie do sprzedaży dzierżawionej przez nich działki, to na mocy orzeczenia nieruchomość ta nie powróci do majątku pozwanego, a wręcz przeciwnie wyjdzie z niego. Podniósł, że wbrew twierdzeniom powodów przedmiotowa umowa przedwstępna zawierała wszystkie elementy dla niej istotne, a cena bądź jej część może być zapłacona przed terminem zawarcia umowy przyrzeczonej, co miało miejsce w niniejszej sprawie, a nadto do dnia dzisiejszego nie został ustalony termin wydania nieruchomości przez pozwanego małżeństwu Nowakowskim. Poza tym w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej powodom pierwokup nie przysługiwał powodom /odpowiedź na pozew k.10-15/. Wobec śmierci powoda Jana Wiśniewskiego postępowanie w sprawie zostało podjęte z udziałem jego następców: Marii Wiśniewskiej, Piotra Wiśniewskiego i Anny Wiśniewskiej. Stanowiska procesowe stron nie uległy zmianie /postanowienie S.O. w Warszawie k.20, bezsporne/.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny: W dniu 15 marca 2022 roku przed notariuszem Katarzyną Malinowską Adam Zieliński działający w imieniu swojego ojca Adama Zielińskiego zawarł z Anną i Jackiem małżeństwem Nowakowskimi przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości oznaczonej nr ewid.123/4, stanowiącej grunty orne w miejscowości Złotoryja, o powierzchni 1,5 hektara 500 m2 nabytej od Agencji Nieruchomości Rolnych w tym samym dniu tj. 15 marca 2022 roku. Pozwany zobowiązał się sprzedać przedmiotową nieruchomość kontrahentom za cenę 200 000 złotych pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych nie wykona w terminie ustawowym prawa pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa przysługującego jej na podstawie art.3 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, a małżonkowie Nowakowscy zobowiązali się kupić przedmiotową nieruchomość do majątku wspólnego. W akcie notarialnym przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości Adam Zieliński oświadczył, że przedmiotowa nieruchomość została wydzierżawiona Janowi Wiśniewskiemu, na podstawie umowy dzierżawy z dnia 1 stycznia 2020 roku zawartej z Agencją Nieruchomości Rolnych w Warszawie na okres do dnia 31 grudnia 2022 roku. Jednocześnie oświadczył, że przyjął od małżeństwa Nowakowskich tytułem zaliczki, przed podpisaniem tej umowy kwotę 50 000 złotych, jako część ceny sprzedaży. Nadto strony zobowiązały się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży do dnia 31 marca 2023 roku, ale po wygaśnięciu umowy dzierżawy, a pozwany poddał się egzekucji do kwoty 50 000 złotych w przypadku wykonania prawa pierwokupu przez ANR. W akcie notarialnym małżeństwo Nowakowscy oświadczyli, że w dniu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży zapłacili Adamowi Zielińskiemu gotówką, tytułem zaliczki część ceny sprzedaży w kwocie 50 000 złotych oraz zobowiązali się do zapłaty pozostałej ceny sprzedaży w kwocie 150 000 złotych do dnia 31 marca 2023 roku. Strony umowy ustaliły zgodnie, że sprzedający wyda przedmiotową nieruchomość kupującemu w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Tą dzierżawioną przez powodów nieruchomość Adam Zieliński działający w imieniu swojego ojca Adama Zielińskiego kupił w dniu 10 marca 2022 roku od Agencji Nieruchomości Rolnych, składając wniosek i korzystając z prawa pierwszeństwa wynikającego z art. 3 ust. 1 pkt1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Powodowie również czynili bezskuteczne starania celem zakupu tej działki od ANR w Warszawie. W dniu 20 kwietnia 2022 roku powód otrzymał od Adama Zielińskiego pismo z dnia 19 kwietnia roku informujące, że Adam Zieliński nabył od ANR przedmiotową nieruchomość i zażądał aby czynsz wynikający z umowy dzierżawy wpłacać na konto Tomasza Zielińskiego. W dniu 10 maja 2022 roku powód otrzymał od Adama Zielińskiego pismo o wpłatę czynszu dzierżawnego za okres od dnia 1 stycznia 2022 roku do dnia 30 czerwca 2022 roku w kwocie 2 500 złotych na jego konto. W dniu 1 lipca 2022 roku powód odebrał wezwanie do zapłaty czynszu dzierżawnego od pełnomocnika Adama Zielińskiego, w którym ten poinformował go o zawartej przedwstępnej umowie sprzedaży, jak również o umowie przeniesienia wierzytelności zawartej w tym samym dniu tj. 1 lipca 2022 roku, na mocy której Adam Zieliński przeniósł na małżeństwo Nowakowskich wszelkie wierzytelności z tytułu umowy dzierżawy z dnia 1 stycznia 2020 roku zawartej przez powoda z Agencją Nieruchomości Rolnych. W dniu 5 lipca 2022 roku powód uiścił czynsz dzierżawny. Do dnia dzisiejszego nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej pomiędzy pozwanym, a małżeństwem Anny i Jacka Nowakowskich. Małżonkowie Nowakowscy do dnia dzisiejszego nie są w posiadaniu przedmiotowej nieruchomości, nie zostali wprowadzenie w jej posiadanie, której właścicielem pozostaje pozwany podejmujący różne czynności urzędowe i gospodarcze względem nieruchomości. Pozwany zamierza na sąsiedniej działce nr 123/5, której również jest właścicielem rozbudować istniejący tam budynek gospodarczy i przekształcić go budynek mieszkalny z przeznaczeniem na działalność agroturystyczną. Pozwany uzyskał już na tą inwestycję decyzję administracyjną-pozwolenie na rozbudowę i przebudowę oraz zmianę sposobu użytkowania budynku gospodarczego na budynek mieszkalny. Inwestycja przewiduje również założenie winnicy o powierzchni 0,5 ha na działce nr 123/5, na której latorośla winnicy zostały już posadzone. Pozwany zlecił geodecie wydzielenie z działki nr 123/4, części działki na której uprawia winnicę. Prace te trwają. Dodatkowo pozwany zamierza wybudować elektrownię fotowoltaniczną o sile około 1 megawat, co do której podjął już starania przed urzędami. Trwa procedura w zakresie uzgodnień środowiskowych. Na urządzenie tej elektrowni pozwany zamierza wygospodarować z działki 123/4 dodatkowo 0,2 ha powierzchni gruntów. Te działania pozwanego pomniejszą cenę za sprzedaż nieruchomości z przyszłym nabywcą - małżeństwem Nowakowskimi. Powyższe uzasadniało dokonanie przez pozwanego cesji wierzytelności na małżeństwo Nowakowskich, która przysługiwała pozwanemu wobec powodów z tytułu czynszu dzierżawnego. Ustalony stan faktyczny był co do zasady był bezsporny, odmienna była natomiast jego ocena prawna przez strony procesu. Sąd dał wiarę zgromadzonym w sprawie dowodom z dokumentów, które nie były kwestionowane przez żadną ze stron co do ich autentyczności i prawdziwości. Ponadto Sąd ustalił stan faktyczny na podstawie zeznań świadków: Katarzyny Malinowskiej (k.25-30v), Tomasza Zielińskiego (k.31 verte-35 verte), Anny Nowakowskiej (k.36 verte-40), przesłuchanych w charakterze strony: Adama Zielińskiego (k.45-50), Jana Wiśniewskiego (k.55-60). W ocenie Sądu istotne dla rozstrzygnięcia sprawy były przed wszystkim dokumenty (ich treść) złożone przez strony, zeznania świadków Katarzyny Malinowskiej, Tomasza Zielińskiego, Anny Nowakowskiej jako uczestników przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Zeznania świadka Jana Kowalskiego jako pracownika ANR były jedynie potwierdzeniem treści dokumentów złożonych do akt sprawy i nie wniosły nowych faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Podobnie miała się rzecz z zeznaniami powodów, które w istocie sprowadzały się do okoliczności, które znalazły potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym w sprawie.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie było zasadne i jako takie nie zasługiwało na uwzględnienie. Zgodnie z art.189 k.p.c. powód może żądać ustalenia przez Sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Tym samym decydujący dla korzystania z tej formy powództwa jest wyłącznie interes powoda. Jest on materialnoprawną przesłanką powództwa o ustalenie. Interes prawny jest kategorią obiektywną w tym znaczeniu, że dla jego istnienia nie ma w zasadzie znaczenia to, że powód odczuwa subiektywną potrzebę ochrony swych praw. Zawsze musi istnieć obiektywna niepewność co do stanu prawnego lub prawa, które wymaga usunięcia. Istnienie tego interesu jest kwestionowane, w tych sytuacjach gdy równocześnie istnieje także inna forma ochrony praw powoda. Jeżeli cel powództwa o ustalenie może być osiągnięty w ramach innego postępowania, to występuje brak interesu powoda w wytoczeniu powództwa o ustalenie (vide wyrok S.N. z dnia 12 grudnia 2012 roku II CSK 214/12, lex nr 1277899). Istnienie interesu prawnego jest konieczne nie tylko w momencie wytoczenia powództwa ale również konieczne jest jego istnienie w chwili wyrokowania. Interes prawny nie istnieje w okolicznościach ukształtowanych jednoznacznie stanem prawnym i niekwestionowanymi zdarzeniami. Powództwo wytoczone na podstawie art.189 k.p.c. zmierza do likwidacji stanu niepewności sfery prawnej, to interes prawny nie będzie istniał także w takiej sytuacji, gdy cel taki wytoczonym powództwem nie zostanie osiągnięty, czyli sfera prawna powoda nawet przy uwzględnieniu powództwa pozostałaby dalej zagrożoną, zagmatwaną lub niejasną. W ocenie Sądu powodowie nie posiadają interesu prawnego do wytoczenia niniejszego powództwa. Należało zauważyć, że umowa dzierżawy gruntu zawarta przez powodów z ANR w dniu 1 stycznia 2020 roku wygasła w dniu 31 grudnia 2022 roku. Tym samym w tym dniu wygasło ustawowe prawo pierwokupu powodów. Biorąc pod uwagę powyższe rozważania w zakresie kiedy mamy do czynienia z interesem prawnym, powództwo należało oddalić w całości. Niewątpliwie hipotetyczne uwzględnienie powództwa o ustalenie nie doprowadziłoby do likwidacji stanu niepewności prawnej, więcej pogłębi ją, czyniąc sytuację powodów (pozwanego, małżeństwa Nowakowskich) niejasną, zagmatwaną. Wszak ustalenie, że faktycznie doszło do sprzedaży dzierżawionej nieruchomości, nie oznacza, że nieruchomość będzie własnością pozwanego czy też powodów lecz małżeństwa Anny i Jacka Nowakowskich, natomiast powodom wobec wygaśnięcia umowy dzierżawy, nie będzie przysługiwać prawo pierwokupu. Uprawomocnienie się wyroku ustalającego nie zapewni powodom ochrony ich interesom, nie zakończy definitywnie sporu czy też nie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości. Można na chwilę obecną jedynie snuć rozważania o tym czy i jakie ewentualnie roszczenia mogłyby przysługiwać powodom, nie oznacza to jednak stwierdzenia interesu prawnego ich w niniejszym postępowaniu. O ile w chwili wytoczenia powództwa można było hipotetycznie mówić o interesie prawnym powodów w rozumieniu art.189 k.p.c., to na pewno nie można mówić, że występował on w chwili wyrokowania w sprawie. W ocenie Sądu w niniejszej sprawie nie występuje obiektywna niepewność co do stanu prawnego lub prawa, które wymaga usunięcia. Stan faktyczny jest jednoznaczny odnośnie nieruchomości i wynika z treści dokumentów złożonych do akt sprawy. Z tych względów powództwo z uwagi na brak wykazania przez powodów istnienia interesu prawnego w wytoczeniu takiego powództwa należało oddalić, o czym Sąd orzekł punkcie 1-szym sentencji wyroku. Jedynie na marginesie Sąd stwierdza, że z materiału dowodowego w sprawie w żaden sposób nie wynika, że przedwstępna umowa sprzedaży z dnia 15 marca 2022 roku zawarta przed notariuszem miała na celu obejście przepisu prawa czy była sprzeczna z ustawą. Zawarta umowa przedwstępna zobowiązywała strony do zawarcia umowy sprzedaży oznaczonej nieruchomości. Strony umowy w granicach unormowanych treścią art.390 k.c. określiły przedmiotowo nieruchomość, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, cenę. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem dopuszczalne jest zastrzeżenie zawarte w umowie przedwstępnej o tym, że część lub całość ceny może być zapłacona przed terminem zawarcia umowy przyrzeczonej, co miało miejsce w niniejszej sprawie (pozwanemu zapłacono 50 000+50 000, pozostała cena - 100 000 złotych). Nieruchomość do dnia dzisiejszego nie została wydana przez pozwanego małżeństwu Anny i Jacka Nowakowskich (nastąpi to dopiero w chwilą zawarcia umowy przyrzeczonej), nie można więc mówić, że ta umowa przedwstępna miała charakter umowy przyrzeczonej (definitywnej umowy sprzedaży nieruchomości). ANR w dalszym ciągu przysługuje prawo pierwokupu przedmiotowej nieruchomości. Strony mają swobodę kontraktową jeśli chodzi o ustalenie ceny za nieruchomość, choć należało stwierdzić w oparciu o zeznania świadków, dokumenty, iż ustalona cena nie odbiegała od cen rynkowych. Cesja czynszu dzierżawnego przez pozwanego na rzecz małżeństwa Nowakowskich była spowodowana planami inwestycyjnymi pozwanego (winnica, elektrownia fotowoltaniczna), które to przedsięwzięcia niewątpliwie wymagają odpowiedniej ilości gruntu (wydzielenie z działki 123/4 około 0,5 ha oraz 0,2 ha na elektrownię). Prawo pierwokupu powodów było ujęte w akcie notarialnym. Pierwokup jest konstrukcją mająca zastosowanie do umowy sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej o skutku zobowiązującym, a nie do zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży. Należy stwierdzić, że prawo pierwokupu przez powodów nie mogłoby zostać wykonane, gdyż nie mieliśmy w sprawie do czynienia z umową sprzedaży o skutku zobowiązującym (rozporządzeniem rzeczą). Dla rozstrzygnięcia sprawy nie ma żadnego znaczenia, że pozwany na krótko przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży sam nabył tą nieruchomość od ANR ani pochodzenie środków finansowych pozwanego na zakup tej nieruchomości. Orzeczenie w przedmiocie kosztów procesu uzasadniała treść przepisu art. 98 § 1, § 2 i § 3 k.p.c. statuującego zasadę odpowiedzialności za wynik procesu. Na zasądzoną w punkcie 2-gim wyroku kwotę składały się uiszczona przez pozwanego opłata od wniosku o uchylenie zabezpieczenia w wysokości 300 złotych, jak również koszty pomocy prawnej ustalone adekwatnie do wartości przedmiotu sporu wskazanej w pozwie i niekwestionowanej przez pozwanych w stawce minimalnej, to jest w kwocie 5 400 złotych (§ 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1800)). Od kwoty zasądzonej tytułem zwrotu kosztów procesu zostały zasądzone odsetki, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, do dnia zapłaty.

(-) Sędzia Anna Kowalska