Wyrok Sądu Okręgowego

XIX C 1234/23

WYROKW IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

15 maja 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawiew następującym składzie: Przewodniczący: Anna Kowalska Protokolant: Jan Nowakpo rozpoznaniu w dniu 15 maja 2024 r. w Warszawiena rozprawiesprawy z powództwa Maria Wiśniewskaprzeciwko Piotr Wiśniewski

o ukształtowanie stosunku prawnego

1. oddala powództwo; 2. nie obciąża powódki kosztami procesu.

/-/ Anna Kowalska

UZASADNIENIE

Maria Wiśniewska pozwem skierowanym do Sądu Okręgowego w Warszawie wniosła o rozwiązanie przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej aktem notarialnym. W uzasadnieniu pozwu wskazała, że spadek po zmarłym Adam Wiśniewski - w tym również lokalu nr 10 przy ul. Kwiatowej 12 - nabył Tomasz Wiśniewski. Ponadto wskazywała, że nie jest faktycznym dysponentem przedmiotowego lokalu ponieważ znajduje się on w dyspozycji ustawowego przedstawiciela spadkobiercy - Pani Katarzyna Nowak i jest wynajmowany (pozew k. 1).

W odpowiedzi na pozew Katarzyna Nowak wniosła o oddalenie powództwa w całości. W uzasadnieniu wskazywała, że nie wiedziała o istnieniu mieszkania na ul. Kwiatowej 12 m. Warszawa, jak również o istnieniu umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania. Z Adam Wiśniewski, byłym mężem, pozostawała w separacji od 2015 r., który zmarł 10 stycznia 2023 r. Podnosiła również, że w § 5 aktu notarialnego został wskazany dzień 1 stycznia 2025 r., jako najwcześniejszy termin do zawarcia umowy przyrzeczonej. W związku ze wskazaną w akcie notarialnym datą Maria Wiśniewska nie miała żadnych podstaw do złożenia już w lutym 2024 r. wniosku o rozwiązanie umowy, a w przypadku jej rozwiązania niosłoby to dla niej, a raczej dla przyszłości jej syna, poważne konsekwencje. Zgodnie z zapisem § 9 aktu notarialnego powódka od 1 marca 2023 r. włada lokalem (odpowiedź na pozew k.68-71).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 15 stycznia 2023 r. przed notariuszem Janina Zielińska, repertorium A nr Rep. A 1234/2023, został zawarty akt notarialny między Marią Wiśniewską, Adamem Wiśniewskim i Tomaszem Wiśniewskim na podstawie, którego rozwiązano warunkową przedwstępną umowę sprzedaży między Marią Wiśniewską a Adamem Wiśniewskim oraz zawarto przedwstępną umowę sprzedaży między Marią Wiśniewską a Tomaszem Wiśniewskim. Przedmiotem niniejszej umowy był lokal mieszkalny numer 10 znajdujący się w budynku numer 12 przy ul. Kwiatowej w Warszawie. W § 4 umowy Adam Wiśniewski i Tomasz Wiśniewski zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, mocą której Adam Wiśniewski sprzeda Tomaszowi Wiśniewskiemu lokal mieszkalny wraz z prawami związanymi z własnością tego lokalu za łączną cenę w kwocie 400 000 złotych, a Tomasz Wiśniewski zobowiązała się przedmiotowy lokal kupić. W § 5 strony postanowiły, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta nie wcześniej niż w dniu 1 stycznia 2025 r. i nie później niż w terminie do dnia 1 stycznia 2026 r. Strony umowy oświadczyły, że z tytułu zadatku została zapłacona przez Tomasza Wiśniewskiego kwota 40 000 złotych, a Adam Wiśniewski skwitował odbiór tej kwoty. Pozostała część ceny, w kwocie 360 000 złotych miała zostać zapłacona w drodze złożonego w dniu dzisiejszym polecenia przelewu, nie później niż w terminie do 1 stycznia 2026 r., która to kwota do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej umowy sprzedaży stanowić miała zaliczkę na poczet ceny. Adam Wiśniewski i Tomasz Wiśniewski w § 8 umowy postanowili, że w razie niewykonania umowy przez Tomasza Wiśniewskiego Adam Wiśniewski może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić oraz otrzymany zadatek zachować, w razie niewykonania umowy przez Adama Wiśniewskiego, Tomasz Wiśniewski może żądać od niego sumy zadatku dwukrotnie wyższej, w razie wykonania umowy przyrzeczonej, zadatek ulega zaliczeniu na poczet ceny, a w każdym przypadku niezawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży w terminie określonym w § 5 tego aktu, zaliczka podlega zwrotowi w terminie 7 dni roboczych licząc od dnia doręczenia wezwania do jej zwrotu, przy czym Tomasz Wiśniewski może żądać zwrotu wpłaconej zaliczki nie wcześniej niż po odstąpieniu od umowy objętej tym aktem przez którąkolwiek ze stron, jej rozwiązaniu lub po upływie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Na podstawie niniejszego aktu Tomasz Wiśniewski nabył prawo przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy objętej tym aktem na rzecz dowolnych osób. Umowa w § 9 stanowiła, że Adam Wiśniewski zobowiązuje się wydać lokal mieszkalny w posiadanie Tomaszowi Wiśniewskiemu w terminie do dnia 1 marca 2023 r. W przypadku opóźnienia w wydaniu lokalu, Tomaszowi Wiśniewskiemu przysługiwało prawo odstąpienia od niniejszej umowy w terminie do dnia 1 kwietnia 2023 r., poprzez oświadczenie złożone Adamowi Wiśniewskiemu na piśmie, na adres wskazany w komparycji aktu, doręczone listem poleconym, przy czym niewykonane prawo odstąpienia wygasało z chwilą wydania posiadania lokalu kupującej. Ponadto Adam Wiśniewski oraz Tomasz Wiśniewski postanowili, że wszelkie koszty związane z eksploatacją lokalu mieszkalnego od dnia jego wydania ponosić będzie Tomasz Wiśniewski.

W dniu 10 stycznia 2023 r. w Warszawie zmarł Adam Wiśniewski. Postanowieniem z dnia 10 marca 2023 r. spadek po zmarłym na podstawie ustawy, z dobrodziejstwem inwentarza nabył w całości syn Tomasz Wiśniewski. Orzeczenie jest prawomocne z dniem 1 kwietnia 2023 r.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie złożonych w sprawie dokumentów, co do których prawdziwości Sąd nie miał żadnych wątpliwości.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 389 § 1 i 2 k.c. umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Natomiast art. 390 k. c. stanowi, że jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Jednakże, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Przepis cytowanego art. 390 k.c. określa konsekwencje prawne niewykonania zobowiązania, wynikającego z zawarcia umowy przedwstępnej. Dłużnik nie wykonuje zobowiązania, gdy uchyla się od ciążącego na nim obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej, a więc odmawia złożenia stosownego oświadczenia woli. Wskazany przepis przewiduje dwojakie sankcje takiego zachowania. Mianowicie zgodnie z art. 389 § 1 k.c. każda ważnie zawarta umowa przedwstępna (tak jak w niniejszej sprawie) daje wierzycielowi (powódce) możliwość dochodzenia roszczenia odszkodowawczego, ograniczonego do naprawienia szkody, jaką uprawniony poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy, czyli w granicach ujemnego interesu umownego. Tę sankcję określa się słabszym (ograniczonym) skutkiem umowy przedwstępnej. Jednak strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Natomiast zgodnie z art. 390 § 2 k.c., gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy (tak jak w niniejszej sprawie), strona uprawniona (powódka) może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Mamy wówczas silniejszy skutek umowy przedwstępnej, polegający na możliwości doprowadzenia do zawarcia umowy, przez zażądanie od zobowiązanego, aby złożył oświadczenie woli o treści koniecznej dla zawarcia umowy; w razie niezłożenia tego oświadczenia, znajdzie zastosowanie art. 64 k.c. – prawomocne orzeczenie sądu zastąpi oświadczenie woli zobowiązanego.

Powódka w niniejszej sprawie domagała się rozwiązania zawartej aktem notarialnym przedwstępnej umowy sprzedaży. Brak jest podstaw do uwzględnienia powództwa z uwagi na brak takiego roszczenia w znaczeniu materialnym.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 2010 r. w sprawie I CSK 480/09, tezą 3 i 4, określony w umowie przedwstępnej termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest terminem końcowym lecz terminem spełnienia świadczenia. Jeżeli umowa przedwstępna spełnia warunki konieczne dla ważności umowy przyrzeczonej (tak w niniejszej sprawie), upływ określonego w niej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania do jej zawarcia, lecz przeciwnie z chwilą nadejścia terminu umowy przyrzeczonej wymagalne staje się roszczenie osoby uprawnionej (powódki) o zawarcie umowy przyrzeczonej. Odrębną kwestią jest natomiast zasadność takiego roszczenia. O uchyleniu się od zawarcia umowy, jako przesłance dochodzenia roszczenia o jej zawarcie, można mówić jedynie w razie bezpodstawnej odmowy przez pozwaną zawarcia umowy przyrzeczonej. Uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej, będące przejawem niewykonania umowy przedwstępnej należy więc rozumieć jako świadome działanie lub zaniechanie zmierzające do bezpodstawnego niezawarcia umowy przyrzeczonej, a przynajmniej godzenie się z takim skutkiem (LEX nr 172330).

Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł jak w punkcie 1-szym wyroku.

Odnośnie kosztów sądowych Sąd zastosował art. 102 k.p.c., który przewiduje, iż w przypadkach szczególnie uzasadnionych Sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Sąd uwzględnił trudną sytuację finansową, rodzinną powódki tj. okoliczności, które legły u podstaw jej tymczasowego zwolnienia od opłaty od pozwu (k.51-56). Tym samym Sąd nie obciążył powódki nieuiszczonymi kosztami sądowymi (nieuiszczona opłata od pozwu), przejmując je na rachunek Skarbu Państwa, o czym orzeczono w punkcie 2-gim wyroku.

/-/Anna Kowalska