Wyrok Sądu Okręgowego

Sygn. akt I C 1234/23

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 listopada 2023 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie VI Wydział Cywilny

w następującym składzie:

Przewodniczący: SSO Anna Kowalska

Protokolant: stażysta Jan Nowak

po rozpoznaniu w dniu 10 listopada 2023 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Adama Wiśniewskiego i Ewy Wiśniewskiej

przeciwko Bud-Invest Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie

o zapłatę

1. zasądza od Bud-Invest Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie na rzecz Adama Wiśniewskiego i Ewy Wiśniewskiej solidarnie

a) kwotę 755168,90 zł (siedemset pięćdziesiąt pięć tysięcy sto sześćdziesiąt osiem złotych 90/100) złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi:

- od kwoty 692099,69 zł (sześćset dziewięćdziesiąt dwa tysiące dziewięćdziesiąt dziewięć złotych 69/100) złotych od dnia 1 stycznia 2022 roku do dnia zapłaty,

- od kwoty 63069,21 zł (sześćdziesiąt trzy tysiące sześćdziesiąt dziewięć złotych 21/100) złotych od dnia 1 lutego 2022 roku do dnia zapłaty;

b) kwotę 19684,34 euro (dziewiętnaście tysięcy sześćset osiemdziesiąt cztery 34/100) euro wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi:

- od kwoty 4975,39 euro (cztery tysiące dziewięćset siedemdziesiąt pięć 39/100) euro od dnia 1 marca 2022 roku do dnia zapłaty,

- od kwoty 9737,02 euro (dziewięć tysięcy siedemset trzydzieści siedem 02/100) euro od dnia 1 kwietnia 2022 roku do dnia zapłaty,

- od kwoty 4971,93 euro (cztery tysiące dziewięćset siedemdziesiąt jeden 93/100) euro od dnia 1 maja 2022 roku do dnia zapłaty;

2. w pozostałej części żądania oddala powództwo;

3. zasądza od Bud-Invest Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie na rzecz Adama Wiśniewskiego i Ewy Wiśniewskiej solidarnie kwotę 13217 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;

4. nakazuje pobrać od Bud-Invest Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie na rzecz Skarbu Państwa-Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 35865 złotych tytułem zwrotu części nieuiszczonej opłaty od pozwu od uwzględnionego powództwa.

/-/ SSO Anna Kowalska

Sygn. akt I C 1234/23

UZASADNIENIE

Adam Wiśniewski i Ewa Wiśniewska w pozwie skierowanym do Sądu Okręgowego w Warszawie wnieśli o zasądzenie solidarnie na ich rzecz od Bud-Invest Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie kwoty:

1) 750000 złotych wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od następujących kwot:

- co do kwoty 700000 złotych od dnia 1 stycznia 2022 r. do dnia zapłaty;

- co do kwoty 50000 złotych od dnia 1 lutego 2022 r. do dnia zapłaty;

2) 20000 euro wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od następujących kwot:

- co do kwoty 5000 euro od dnia 1 marca 2022 do dnia zapłaty;

- co do kwoty 10000 euro od dnia 1 kwietnia 2022 r. do dnia zapłaty;

- co do kwoty 5000 euro od dnia 1 maja 2022 do dnia zapłaty.

Ponadto powodowie wnieśli o zasądzenie solidarnie na ich rzecz od pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych /pozew k.2-6/.

Bud-Invest Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie przed wdaniem się w spór co do istoty sprawy zgłosiła zarzut przedawnienia roszczeń dochodzonych pozwem jako bezpośrednio wynikających z umowy przedwstępnej z dnia 10 czerwca 2021 r. W konsekwencji pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powodów solidarnie na rzecz pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych /odpowiedź na pozew k.221-224/.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powodowie - małżonkowie Adam i Ewa Wiśniewscy zawarli w dniu 10 czerwca 2021 r. ze spółką Bud-Invest Sp. z o.o. umowę, na mocy której pozwana (jako sprzedający) zobowiązała się do wybudowania:

a) lokalu mieszkalnego o pow. 75 m2, stanowiącego samodzielny lokal mieszkalny, usytuowanego na 2 piętrze w budynku ul. Kwiatowa 1, Warszawa, symbol lokalu M2/02, do którego to lokalu przylegać będzie balkon o pow. 6 m2,

b) lokalu użytkowego G1 na poziomie -1, w którym mieszczą się miejsca postojowe dla samochodów osobowych rozgraniczone odpowiednio liniami poziomymi naniesionymi na posadzce lokalu użytkowego, w którym będzie się znajdować miejsce postojowe o nr 12,

c) lokalu użytkowego na poziomie -1, w którym mieszczą się wydzielone pomieszczenia pomocnicze, w którym będzie się znajdować pomieszczenie pomocnicze o nr 2 i pow. 4 m2.

Sprzedający zobowiązał się również ustanowić odrębną własność i sprzedać powodom przedmiotowy lokal mieszkalny wolny od jakichkolwiek obciążeń oraz sprzedać udział w prawie współwłasności lokalu użytkowego, uprawniający powodów do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego i pomieszczenia pomocniczego /§ 2 umowy z dnia 10 czerwca 2021 r. k.10-21/.

Zawarcie umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego miało nastąpić w ciągu 24 miesięcy od dnia spełniania warunków szczegółowo wyliczonych w § 2 ust. 3 umowy. Strony ustaliły, że całkowita cena brutto w kwocie 700000 złotych miała zostać zapłacona ratami, których wysokość została szczegółowo wskazana w § 3 ust. 3 umowy, przy czym w dniu podpisania przedmiotowej umowy powodowie wpłacili już na rachunek pozwanej kwotę 50000 złotych /umowa z dnia 10 czerwca 2021 r. k.10-21, oświadczenie inwestora k.22-23/.

Zapłata ceny nastąpiła ze środków kredytowych, pozyskanych przez powodów z bankiem PKO BP (aktualnie Santander Bank Polska S.A.) umową o kredyt hipoteczny z dnia 20 lipca 2021 r. Kredyt w wysokości 650000 złotych, indeksowany do waluty obcej CHF, z przeznaczeniem na zakup lokalu mieszkalnego na rynku pierwotnym został uruchomiony w dniu 1 sierpnia 2021 r. Zapłata uzgodnionej w umowie ceny tj. 700000 złotych, została zrealizowana w transzach, z których ostatnia została wpłacona na rachunek sprzedającego w dniu 1 grudnia 2021 r. Dodatkowo powodowie w dniu 1 stycznia 2022 r. uzupełnili wpłatę na rzecz pozwanej z tytułu ceny lokalu o kwotę 5000 złotych z uwagi na zwiększenie powierzchni lokalu mieszkalnego. Łącznie powodowie wpłacili na rzecz pozwanej kwotę 705000 złotych /okoliczności niesporne, zaświadczenie wydane przez Santander Bank Polska S.A. w dniu 5 marca 2023 r. o zapłacie ceny k.24-27, potwierdzenie przelewu z dnia 1 stycznia 2022 r. kwoty 5000 złotych k.28/.

Wydanie lokalu i pomieszczeń objętych umową nastąpiło w dniu 1 marca 2022 r. /protokół odbioru technicznego lokalu mieszkalnego wraz z wykazem usterek z dnia 1 marca 2022 r. k.29-34/.

Po odbiorze lokalu powodowie przystąpili do prac aranżacyjnych i wykończeniowych lokalu, do których byli uprawnieni na mocy § 7 ust. 1 umowy. W ramach tych prac zostały wykonane między innymi panele podłogowe i malowanie, jak również zostały zakupione i zamontowane elementy wyposażenia takie jak okap, wanna, toaleta, płyta grzewcza, zlewy, baterie itp., których łączny koszt wyniósł 20000 złotych /faktury dotyczące zakupu materiałów i prac wykończeniowych k.35-50/.

Pismem z dnia 15 kwietnia 2022 r. Bud-Invest Sp. z o.o. wyznaczyła na dzień 20 kwietnia 2022 r. termin podpisania umowy przyrzeczonej. Ze względu na kolizję terminów, powód poinformował niezwłocznie pozwaną o braku możliwości stawienie się u notariusza i prośbę o wyznaczenie kolejnych terminów /pismo Bud-Invest Sp. z o.o. z dnia 15 kwietnia 2022 r. k.51-52, mail z dnia 16 kwietnia 2022 r. k.53/.

W tym czasie ujawniły się też wady lokalu, których naprawienia domagał się powód w piśmie skierowanym do pozwanej z dnia 25 kwietnia 2022 r. Żądania powoda dotyczyły wymiany pomieszczenia pomocniczego na inne, niezalane albo znacznego obniżenia ceny za to pomieszczenie, w związku z wynikłą wadą fizyczną w postaci jego zalania; czasu oczekiwania na gorącą wodę, który najdłuższy wynosił 15 minut, średnio 10 minut, a ponadto domagali się zwrotu nadpłaconej kwoty 1000 złotych jako nienależnej spółce oraz przeniesienia własności lokalu mieszkalnego M2/02 /pismo powoda z dnia 25 kwietnia 2022 r. k.241-242/.

Pismem z dnia 2 maja 2022 r. pozwana wyznaczyła ponowny termin na podpisanie umowy przyrzeczonej na dzień 10 maja 2022 r., nie odnosząc się jednocześnie do żadnej z kwestii podniesionych przez powoda w piśmie 25 kwietnia 2022 r. Powód ponownie pismem z dnia 3 maja 2022 r. wezwał pozwaną do wyjaśnienia spornych kwestii podnoszonych we wcześniejszych pismach, a ponadto do wyjaśnienia kwestii kosztów aktu notarialnego, wyjaśnienia i przedłożenia dokumentu potwierdzającego zaległości powodów w kwocie 1000 złotych, dostarczenia świadectwa energetycznego, a także dostarczenia przed terminem podpisania umowy projektu tejże umowy /pismo pozwanej z dnia 2 maja 2022 r. - powtórne wezwanie k.54-55, pismo powodów z dnia 3 maja 2022 r. k.245-246 /.

Na umówiony termin 10 maja 2022 r. nie pojawił się żaden z przedstawicieli pozwanej /niesporne/. Jednocześnie w dalszym ciągu pozostawały niewyjaśnione kwestie podnoszone przez powodów, dotyczące wad fizycznych i kwestii prawnych. Kolejny termin na zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży oraz umowy sprzedaży udziału w prawie współwłasności lokalu użytkowego został wyznaczony na dzień 20 maja 2022 roku /pismo pozwanej z dnia 11 maja 2022 r. - wezwanie do zawarcia umowy przyrzeczonej k.59/.

W dniu 18 maja 2022 r. powód złożył w siedzibie kancelarii notarialnej Maria Nowak i Piotr Kowalski notariuszy w Warszawie prośbę o udostępnienie projektu umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży, która miała zostać zawarta w dniu 20 maja 2022 r. Projekt ten otrzymał w dniu 19 maja 2022 r. Z uwagi na fakt, iż w projekcie znajdowały się liczne niekorzystne zapisy dla kupujących, w tym między innymi dotyczące udzielenia spółce Bud-Invest Sp. z o.o. pełnomocnictwa do reprezentowania kupujących na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej, czy też złożenia oświadczeń o braku jakichkolwiek roszczeń (mimo, że wcześniej kupujący wielokrotnie sygnalizowali, że takowe mają) - pełnomocnik powoda przesłał uwagi do projektu umowy notariuszowi Marii Nowak oraz Spółce Bud-Invest Sp. z o.o. w dniu 19 maja 2022 r., wnioskując jednocześnie, aby spółka była w chwili zawierania umowy reprezentowana przez Zarząd, a nie pełnomocnika (z uwagi na liczne kwestie pozostające do uzgodnienia, a wymagające obecności osób decyzyjnych). W wyznaczonym terminie tj. 20 maja 2022 r. nie stawił się zarząd spółki, a jedynie pełnomocnik, która poinformowała, że zarząd wyraził zgodę na przyjęcie jedynie niektórych z zaproponowanych zapisów. Jednocześnie pełnomocnik pozwanej nie miała wiedzy na temat rozmów stron dotyczących wad fizycznych lokalu i terminu ich usunięcia, nie potrafiła też sprecyzować jakie zaległości w stosunku do spółki posiadają powodowie. Powód dążąc do uzgodnienia kompromisu także zrezygnował z kilku swoich uwag i zmian do zapisów umowy, natomiast pełnomocnik pozwanej z uwagi na brak umocowani