Wyrok Sądu Rejonowego

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

dnia 22 maja 2023 r.

Sąd Rejonowy w Warszawie, VIII Wydział Cywilny, sygn. akt VIII C 1234/23

w składzie:

    Przewodniczący: Anna Kowalska

    Protokolant: Jan Nowak

po rozpoznaniu w dniu 15 maja 2023 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa "Kwiaciarnia Róża" Sp. z o.o.

przeciwko "Piekarnia Chleb" S.A. i "Cukiernia Słodycz" Sp. z o.o.

o zapłatę 12000 zł

I. Oddala powództwo

II. Kosztami procesu obciąża powoda w zakresie poniesionym

Anna Kowalska

UZASADNIENIE

Pozwem złożonym w Sądzie Rejonowym w Warszawie w dniu 10 stycznia 2023 roku, powód - "Kwiaciarnia Róża" Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie wniósł o zasądzenie kwoty 12000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty solidarnie od pozwanych "Piekarnia Chleb" S.A. i "Cukiernia Słodycz" Sp. z o.o. z tytułu najmu lokalu położonego w Warszawie przy ul. Marszałkowskiej 12. W uzasadnieniu powód podał, iż jest współwłaścicielem nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. Marszałkowskiej 12. Pozwani zajmują na podstawie umowy najmu lokal użytkowy i z tego tytułu winni opłacać na rzecz współwłaścicieli czynsz najmu. Pozwani zostali poinformowani o konflikcie pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości dotyczącym sposobu zarządzania. Powód poinformował pozwanych o obowiązku regulowania na jego rzecz czynszu w wysokości 25% tj. wielkości odpowiadającej udziałowi pozwanych w prawie własności. Powód obliczył wysokość należnego mu czynszu w granicach 3000 zł brutto miesięcznie. Począwszy od stycznia 2022 r. powód wystawiał pozwanym faktury VAT opiewające na wskazaną wyżej wysokość miesięcznego czynszu. Pozwani nie regulowali należności czynszowej za okres od stycznia 2022 r. do grudnia 2022 r. Powód wezwał pozwanych do zapłaty należności czynszowej. Powód poinformował również, iż w przypadku nieuregulowania należności sprawa zostanie przekazana pod rozstrzygnięcie sądu. Do dnia wniesienia pozwu pozwani nie uregulowali należności.

W dniu 15 lutego 2023 r. wydano nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym nakazujący pozwanym "Piekarnia Chleb" S.A. i "Cukiernia Słodycz" Sp. z o.o. solidarnie zapłatę kwoty 12000 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 10 stycznia 2023 r. do dnia zapłaty oraz obciążył pozwanych kosztami procesu w wysokości 500 zł, w tym 300 zł kosztów zastępstwa procesowego.

Pozwani "Piekarnia Chleb" S.A. i "Cukiernia Słodycz" Sp. z o.o. wnieśli sprzeciw od powyższego nakazu zapłaty skarżąc go w całości i domagając się oddalenia powództwa w całości oraz zasądzenia od powoda zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu sprzeciwu pozwany "Piekarnia Chleb" S.A. podniósł, że jest współwłaścicielem nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. Marszałkowskiej 12 i do czasu podziału nieruchomości nie ma obowiązku płacić czynszu za lokal użytkowany w ramach posiadanych udziałów. Wszelkie roszczenia wzajemne muszą być rozpoznane w sprawie "o podział nieruchomości", która toczy się przed sądem Pozwani dobrowolnie opłacają czynsz administracji domu - o czym powód doskonale wie. Pozwani nie mają obowiązku płacić dwa razy czynszu i zgodnie z przepisami płacą jednemu z współwłaścicieli lub jego przedstawicielowi.

W odpowiedzi na sprzeciw pozwanych, powód wniósł pismo procesowe, w którym uznał, iż sprzeciw pozwanych nie zasługuje na uwzględnienie. Pozwani nie przedstawili żadnych dowodów na potwierdzenie faktu opłacania czynszu, nie zakwestionowali również wysokości należności czynszowej. Powód wskazał, że nie został ustanowiony zarządca nieruchomości upoważniony do pobierania czynszu w imieniu współwłaścicieli. Pozwani przyznając, że kierują czynsz za najem lokalu przy ul. Marszałkowskiej 12 w Warszawie do "rąk administracji", przyznają, iż są najemcami lokalu użytkowego, za który powód domaga się zapłaty w wysokości określonej załączonymi do pozwu fakturami VAT. Pozwani nie przedstawili żadnego dowodu uiszczenia stosowych kwot z powyższego tytułu na jakiekolwiek konto. Z tego powodu powód wniósł o zasądzenie na jego rzecz należności czynszowych w wysokości 12000 zł, w wysokości który uwzględnia jego udział w nieruchomości tj. 25%. Maria Wiśniewska nie jest osobą upoważnioną przez powoda przyjmowania należności i nie przekazywała żadnych kwot z tego tytułu. Dlatego nawet gdyby pozwani jej przekazywali należności, zgodnie z regułą art. 370 k.c. pozwani nie byliby zwolnieni wobec powoda ze swojego zobowiązania płynącego ze stosunku najmu. Art. 56 k.p.c. nie znajduje zastosowania, albowiem źródłem roszczenia nie są wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy w rozumieniu prawa rzeczowego, a stosunek najmu, który został przez pozwanych potwierdzony.

Sąd ustalił, co następuje:

Pozwani "Piekarnia Chleb" S.A. i "Cukiernia Słodycz" Sp. z o.o. wspólnie prowadzą działalność gospodarczą firmę pod nazwą "Chleb i Słodycz" i na podstawie umowy najmu z 1 stycznia 2021 roku zawartej z Marią Wiśniewską, działającą wynajmują lokal w suterenie nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. Marszałkowskiej 12, o powierzchni 60 m2. Czynsz najmu, w wysokości 12000 zł miesięcznie, za okres od stycznia 2022 r. do grudnia 2022 r., pozwani zapłacili Marii Wiśniewskiej - pełnomocnikowi części współwłaścicieli nieruchomości przy ul. Marszałkowskiej 12.

Dowód: zeznania świadka Jana Kowalskiego; bezsporne twierdzenia pozwanego "Piekarnia Chleb" S.A. - protokół rozprawy z dnia 15.05.2023r.

Pozwany "Piekarnia Chleb" S.A., od 2015 roku, jest współwłaścicielem nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. Marszałkowskiej 12, z udziałem wynoszącym 50% i zajmuje lokal mieszkalny o powierzchni ok. 80 m2.

Dowód: odpis z księgi wieczystej nr WA1W/00000000/1 - k. 15, bezsporne twierdzenia pozwanego "Piekarnia Chleb" S.A. - protokół rozprawy z dnia 15.05.2023r.

Powód jest współwłaścicielem nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. Marszałkowskiej 12 z udziałem wynoszącym 25%. Współwłaściciele wskazanej nieruchomości nie osiągnęli porozumienia w kwestii sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Powód kwestionuje uprawnienie Marii Wiśniewskiej do pobierania czynszu w jego imieniu jak również do wystawiania faktur. Powód wskazał, iż Pani Maria Wiśniewska nie dysponuje stosownym pełnomocnictwem do występowania w charakterze zarządcy nieruchomości, w imieniu wszystkich współwłaścicieli nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. Marszałkowskiej 12. Pismem z dnia 5 stycznia 2022 r. powód poinformował pozwanych o tym fakcie pozwanych. Powód poinformował również pozwanych o ich obowiązku regulowania części czynszu najmu przypadających powodowi bezpośrednio na rzecz powoda. Fakt wnoszenia czynszu na rzecz osoby trzeciej, w sytuacji gdy pozwani dysponowali informacją, iż nie jest ona upoważniona do jego pobierania w imieniu powoda, w opinii powoda, nie zwalnia pozwanych z obowiązku zapłaty tych należności.

Powód od dnia 1 stycznia 2022 r. wystawiał faktury na rzecz pozwanych opiewające na kwotę 3000 zł z tytułu opłaty za najem lokalu użytkowego, w części odpowiadającej wartości udziału powoda w nieruchomości wspólnej. W dniu 10 grudnia 2022 r. wezwał do zapłaty kwotę 12000 zł. W karcie klienta wskazał, że pozwani powinni zapłacić na jego rzecz kwotę 3000 zł za okres od stycznia 2022 r. do grudnia 2022 r.

Od roku 2020 w Sądzie Rejonowym w Warszawie toczy się sprawa o zniesienie współwłasności nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. Marszałkowskiej 12.

Dowód: pismo powoda z dnia 05.01.2022r. - k. 25-27, wezwanie do zapłaty - k. 28-30, faktury VAT - k. 31-34, karta klienta - k. 35, zeznania powoda - protokół rozprawy z dnia 15.05.2023r., akta sprawy I Ns 123/20

Powyższy stan faktyczny nie był przedmiotem sporu. Został ustalony na podstawie zgromadzonych w sprawie dokumentów prywatnych i urzędowych, a także bezspornych twierdzeń stron. Odpis księgi wieczystej był dokumentem urzędowym, dlatego zgodnie z art. 244 § 1 k.p.c. korzystał z domniemania autentyczności oraz prawdziwości. Pozostałe dokumenty miały charakter prywatny, zgodnie z art. 245 k.p.c. stanowią dowód tego, iż osoby na nich podpisane złożyły oświadczenie o treści tam zawartej.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo było niezasadne.

Czynności związane z zarządem rzeczą wspólną dzielą się na czynności zwykłego zarządu oraz przekraczające zwykły zarząd. Pobieranie wierzytelności z tytułu czynszu najmu oraz innych wierzytelności jakie przynosi rzecz wspólna stanowi czynność zwykłego zarządu, należy do kategorii bieżących, zwykłych spraw związanych z gospodarką rzeczą wspólną (por. wyrok SN z dnia 12 marca 2012 r. I CSK 321/11 oraz uchwałę SN z dnia 24 maja 2006 r. o sygn. III CZP 24/06).

Współwłaściciel zarządzający rzeczą wspólną jest uprawniony do dochodzenia całej należności z tytułu czynszu najmu, chyba że inny współwłaściciel temu się sprzeciwi albo wytoczy powództwo o czynsz za ten sam okres. Jeśli o czynsz występuje współwłaściciel mający większość udziałów, jego legitymacja do żądania całego czynszu wynika z art. 209 k.c. Współwłaściciel nie ma prawnej możliwości dochodzenia od zarządcy lub osoby faktycznie wykonującej czynności administracyjne, ani od pozostałych współwłaścicieli lub też najemców tych lokali, wypłaty do jego rąk odpowiadającej jego udziałowi części wierzytelności czynszowej. Czynsz, zgodnie z treścią art. 6 ust. 3 ustawy o własności lokali, wchodzi bowiem do wspólnego zasobu dochodów wspólnych. Wierzytelność czynszowa nie jest zobowiązaniem podzielnym. Wierzytelność ta pozostaje w ścisłym związku gospodarczym z rzeczą wspólną. Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Sądu Najwyższego dopiero dochód netto pozostały po zaspokojeniu wszystkich wydatków na rzecz wspólną odrywa się od współwłasności rzecz i dzieli na odrębne części przypadające poszczególnym współwłaścicielom (por. powołane wyżej: wyrok SN z dnia 12 marca 2012 r. I CSK 321/11 oraz uchwała SN z dnia 24 maja 2006 r. o sygn. III CZP 24/06).

W przedmiotowej sprawie większość współwłaścicieli nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. Marszałkowskiej 12 udzieliła pełnomocnictwa Marii Wiśniewskiej do wykonywania w ich imieniu czynności zarządu rzeczą wspólną. Pozwani płacąc jej czynsz najmu, wykonali swoje zobowiązanie. Skoro obowiązek zapłaty czynszu najmu nie jest zobowiązaniem podzielnym, to w przypadku kilku uprawnionych są oni wierzycielami solidarnymi. Zgodnie z art. 366 § 1 i 2 k.c. kilku wierzycieli może być uprawnionych w ten sposób, że dłużnik może spełnić całe świadczenie do rąk jednego z nich, a przez zaspokojenie któregokolwiek z wierzycieli dług wygasa względem wszystkich (solidarność wierzycieli), dłużnik może spełnić świadczenie, według swego wyboru, do rąk któregokolwiek z wierzycieli solidarnych. Jednakże w razie wytoczenia powództwa przez jednego z wierzycieli dłużnik powinien spełnić świadczenie do jego rąk.

Zapłata przez pozwanych czynszu najmu do rąk pełnomocnika części wierzycieli solidarnych skutkowała wygaśnięciem zobowiązania. Samo zwrócenie uwagi przez powoda pozwanym, że Maria Wiśniewska nie reprezentuje wszystkich współwłaścicieli, nie ma żadnego znaczenia. Art. 366 § 2 k.c. wiąże skutki prawne jedynie z wytoczeniem powództwa. Natomiast powód odchodzi należności od stycznia 2022 do grudnia 2022 r., a pozew został wniesiony w dniu 10 stycznia 2023 r. Z uwagi na powyższe powództwo podlegało oddaleniu

W zakresie kosztów procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 2 k.p.c. Powód przegrał proces, stąd winien ponieść jego koszty, które sprowadzają się wyłącznie do poniesionych przez samego powoda.